Đầu Tư Bất Động Sản – Cách Thức Khởi Nghiệp Và Thu Lợi Nhuận Lớn

1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI KHÔNG CHỈ CHO TỶ PHÚ

Bạn có tư duy của người chiến thắng?

Người muốn trở thành tỷ phú sẽ nghĩ: “Một ngày nào đó, nếu giàu như Donald Trump, tôi sẽ sở hữu hàng tá bất động sản trong thành phố.”

Người sẽ trở thành tỷ phú trong tương lai lại có suy nghĩ khác: “Con đường để trở nên giàu như Donald Trump là bắt đầu bằng việc sở hữu một vài bất động sản thương mại.”

Bất động sản thương mại không phải là cái đích của sự giàu có mà là cách thức để đạt được nó.

BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI LÀ NGƯỜI KHỔNG LỒ VÔ HÌNH

Trong thời gian này, trên bất cứ báo nào bạn đều thấy các mẩu tin ‒ thường là tiêu cực ‒ về thị trường bất động sản nhà ở. Nhưng cũng có một thị trường bất động sản rất lớn khác, kém ồn ào hơn, nhưng lại độc lập với sự thăng trầm của bất động sản nhà ở.

Đó là thị trường bất động sản thương mại. Vậy, bất động sản thương mại là gì? Đó là:

• Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một phòng khám nha khoa)

• Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng

• Cửa hàng, cửa hiệu, có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa phương

• Khách sạn và nhà hàng

• Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi, v.v…)

Không nghi ngờ gì nữa, giá trị bất động sản thương mại của Mỹ có thể lên tới hàng nghìn tỷ đô-la, trong khi chúng ta dành hầu hết thời gian làm việc, đi mua sắm hay thậm chí tổ chức tiệc tùng và nghỉ ngơi trong các bất động sản này.

“Cơ hội làm giàu nhờ bất động sản thương mại là vô cùng lớn vì một lý do đơn giản là hầu hết mọi người đều cho rằng mình không bao giờ có thể sở hữu được loại bất động sản này.”

Nếu các nhà đầu tư nhận ra rằng mình có thể làm giàu từ bất động sản thương mại, họ sẽ chiếm ngay thị trường này mà không đến lượt chúng ta. Vậy hãy nhận thấy rằng mình may mắn bởi thị trường bất động sản thương mại vẫn còn là nơi bí hiểm và thiếu thông tin đối với hàng triệu nhà đầu tư.

Những nhà đầu tư này tự cho rằng không nên đầu tư kinh doanh bất động sản thương mại vì họ hình dung đến những rào cản lớn trong lúc đầu tư. Dưới đây là ba trong số nhiều rào cản tâm lý ngăn nhà đầu tư tham gia thị trường:

• “Tòa nhà càng to thì tôi càng phải có nhiều tiền để thanh toán ban đầu”

• “Tôi không có khả năng sở hữu một trung tâm mua sắm; tôi không biết gì về kinh doanh bán lẻ”

• “Những hợp đồng tốt phải kéo dài và không đến lượt tôi: tôi thường chỉ có những hợp đồng xấu.”

Tôi tin rằng bạn cũng sẽ vấp phải một vài rào cản tâm lý như thế. Đó là điều bình thường: Trong cuốn sách này, chúng ta sẽ lần lượt giải quyết từng rào cản. Khi đọc xong cuốn sách, bạn sẽ có một kế hoạch rõ ràng từ xuất phát điểm hiện tại để có thể sở hữu một bất động sản thương mại đầu tiên.

Ở đây, tôi xin khẳng định rằng bạn sẽ tự thích ứng. Bạn sẽ không bị đóng băng trên lối mòn của mình  không sẵn lòng đầu tư bất động sản thương mại. Việc mua và đọc cuốn sách này chính là một bước đi quan trọng. Mặc dù khó khăn nhưng tự bạn đã vượt lên 80% những người đang mơ ước trở thành tỷ phú. 

Có những trường lực từ thú vị được biết tới bao bọc quanh bất động sản thương mại ngăn trở hầu hết các nhà đầu tư tham gia. Hãy nhìn vào một vài lợi ích tuyệt vời mà bạn sẽ thu được khi trở thành thành viên của câu lạc bộ không chính thức nhưng cực kỳ thành công này.

SÁU LÝ DO ĐỂ ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI

Không phải về sự giàu có hay sự kém giàu có – Đó là về “tài sản”

Tôi chỉ có chưa đầy 800 đô-la khi bắt đầu kinh doanh bất động sản. Nhưng hiện nay, tôi đã có danh mục các bất động sản thương mại. Tuy danh mục của tôi không lớn như của Donald Trump, nhưng nó đang sắp đạt tới mức đó.

Có thể bạn cũng đang ở trong tình cảnh giống như tôi lúc đầu: không tiền, không hiểu biết về bất động sản, không có các mối quan hệ, chỉ có một công việc ổn định.

Vậy bước ngoặt lớn của tôi là gì? Tôi đã sớm nhận ra hai nguyên tắc khiến cuộc đời mình thay đổi:

Nguyên tắc 1: Thương vụ càng lớn, người khác càng ít tập trung vào tôi mà tập trung vào việc làm thế nào có được thương vụ đó. Kể cả tôi nắm chắc phần thắng trong tay, họ vẫn chỉ cho rằng tôi là một nhà đầu tư ít kinh nghiệm. Họ chỉ muốn có thương vụ đó.

Nguyên tắc 2: Thị trường bất động sản là một thị trường kém hiệu quả. Điều này có nghĩa là các thương vụ xấu, tốt và tuyệt vời được sinh ra mọi lúc, và chúng có thế xuất hiện ở những nơi không ngờ tới.

Nếu muốn mua cổ phiếu của Starbucks, dù ở Peoria hay Parkistan, bạn vẫn sẽ phải mua cùng một mức giá. Nhưng trong kinh doanh bất động sản, điều đó không xảy ra. Hàng ngày có hàng trăm sự thay đổi trong kinh doanh xảy ra tại thành phố của bạn: các công ty sáp nhập, mở rộng và chuyển địa điểm. Các hợp đồng được ký kết, các chiến dịch marketing được khởi động và sản phẩm được giới thiệu ra thị trường. Các công ty đổi chủ vì người chủ cũ chết hoặc nghỉ hưu. Những sự kiện này thường dẫn đến bất động sản bị đem ra bán. Có rất nhiều cách để bán tài sản. Tài sản có thể được bán thông qua một công ty môi giới, hoặc bán trực tiếp thông qua quảng cáo trên báo. Người chủ sở hữu cũng có thể đề nghị bán tài sản của mình cho một người nào đó mà anh ta gặp gỡ trong bữa tiệc và họ có thể bắt đầu thương thảo ngay lập tức.

Cũng có thể người chủ sở hữu không có mặt tại khu vực đó, họ đang ở nước ngoài và không biết bất cứ người mua hoặc người môi giới nào ở địa phương. Không giống cổ phiếu của Starbucks, thị trường bất động sản hỗn độn luôn tạo ra những cơ hội tuyệt vời, hôm qua ẩn giấu, nhưng hôm nay có thể hiện ra rất rõ ràng.

Sẽ có hai điều xảy ra sau khi bạn đọc và làm theo hệ thống hướng dẫn của tôi để thu hút thương vụ: Bạn sẽ nhận thấy rất nhiều thương vụ không đáng tiền; và cũng thường xuyên gặp một viên ngọc đáng giá.

Đó là lý do tại sao bạn có thể bắt đầu ngay từ bây giờ, từ vị trí hiện tại, và trở nên giàu có từ kinh doanh bất động sản thương mại. Hệ thống marketing của bạn cuối cùng có thể sẽ tìm ra một viên ngọc quý giá, và không ai quan tâm đó là hợp đồng đầu tiên của bạn.

Bất động sản thương mại sẽ mở ra một phân khúc lớn trong thị trường nơi bạn sống mà trước đó bạn đã lảng tránh?

Tự giới hạn bản thân chỉ đầu tư vào các căn nhà cho một gia đình cũng giống như bạn đang nhìn thành phố của bạn qua một chiếc ống hút. Thành phố rộng lớn, còn tầm nhìn của bạn thật hẹp.

Khi thật sự hiểu rõ về đầu tư bất động sản thương mại, bạn sẽ thoát khỏi cái ống hút đó. Bạn có thể nhận thấy rất nhiều cơ hội và sẽ trở thành kiến trúc sư giao dịch kinh doanh.

Bạn nhận thấy một mảnh đất gần đường cao tốc có thể xây dựng một tòa nhà văn phòng nhỏ hay một dãy cửa hàng mua sắm. Ngay lập tức, bạn quyết định mua và chuyển cho một nhà xây dựng và kiếm nhiều lời.

Hàng ngày, khi đi làm, bạn đi ngang qua một trung tâm mua sắm (một chuỗi các cửa hàng xếp gần nhau thành dãy) và nhận thấy rằng, chỉ cần một chút cải tiến đơn giản, nơi này có thể trở thành khu vực kinh doanh tốt hơn.

Bạn nhìn thấy tấm biển “Bán nhà” trên một tòa nhà văn phòng nhỏ, rồi liên hệ với chủ sở hữu. Bạn nhận ra rằng việc mua và giữ tài sản này có thể giúp bạn có được dòng tiền ổn định trong dài hạn cũng như tăng giá vốn.

Hãy để những đối thủ của bạn bận bịu đua tranh trên thị trường nhà ở. Bất động sản thương mại sẽ mở ra chân trời mới cho bạn. 

Ở đây, tôi không cố thuyết phục rằng bạn phải là một chuyên gia trong tất cả các loại bất động sản. Tôi chỉ mong bạn hãy mở rộng tầm mắt hướng vào những cơ hội ‒ chỉ ngay ở sân sau nhà bạn thôi – mà bạn chưa từng nghĩ đến.

Bạn phải bắt đầu, tốt nhất là bạn hãy chọn một loại tài sản, và hiểu thật rõ nó. Nhưng hãy đừng dừng lại ở đó. Bạn càng đầu tư vào nhiều loại tài sản, khả năng tìm ra cơ hội làm ăn lớn càng lớn.

Hãy khởi động từ bất kỳ nơi nào bạn muốn – nhưng phải chắc chắn là bạn thật sự bắt tay vào làm. Nếu bạn thật sự muốn trở thành một kiến trúc sư giao dịch kinh doanh, nhưng lại không muốn tê liệt trong phân tích, bạn sẽ khó đưa ra bất kỳ đề nghị hay đi đến một hợp đồng nào.

Ở phần sau, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu làm thế nào để có thể giảm bớt gánh nặng cho bản thân và xây dựng được đội ngũ chuyên gia giúp bạn những việc nặng nề với chi phí thấp.

Giảm cạnh tranh: Họ sợ bởi họ không biết những bí mật mà bạn sẽ khám phá từ cuốn sách này

Trong những chuyến đi điều tra và nói chuyện tại Mỹ, tôi đã được gặp gỡ rất nhiều người. Một trong những lý do khiến đa số mọi người không mạnh dạn đầu tư vào thị trường bất động sản đó là: “Tôi cũng thích lắm, Dave ạ, nhưng anh không biết thị trường bất động sản chỗ tôi cạnh tranh khốc liệt đến mức nào.”

Tôi xin đưa ra hai câu trả lời: Thứ nhất, nếu bạn có hệ thống marketing tốt, bạn sẽ thành công cho dù sự cạnh tranh khốc liệt đến mức nào. Thứ hai, đó là lý do bạn nên mở rộng hơn từ thị trường nhà ở một hộ sang bất động sản thương mại vì ở đây không có nhiều nhà đầu tư. 

Hãy lưu ý rằng tôi dùng từ mở rộng hơn, mà không phải là thay vì. Bởi tôi sẽ vẫn đầu tư vào thị trường nhà ở nếu tôi thấy có cơ hội tốt. Cũng giống như việc nhìn thấy tiền trên đường vậy, chỉ có điều đây là các khoản tiền trị giá 10 hay 20 nghìn đô-la!

Khi đã biết cách đầu tư, bạn không nên dừng việc đầu tư vào một loại tài sản nào đó. Bạn nên tập trung vào một loại tài sản, nhưng cũng đừng nên sao lãng những cơ hội khác có thể đến.

Ở phần sau của cuốn sách, chúng ta sẽ cùng khám phá từng bí mật xung quanh bất động sản thương mại, và cách thức để bạn có thể tự tin đi tiếp trong khi người khác lại sợ và lùi bước.

Dòng tiền

Tiền mặt là vua. Nó sẽ giúp bạn tự do.

Ngay từ khi bắt đầu sự nghiệp, tôi nghĩ mình đã hiểu điều này. Từ một anh làm vườn nghèo và rách rưới, tôi đã trở thành triệu phú chỉ trong vòng bốn năm. Và chỉ có một vấn đề nhỏ:

Tôi không thể thanh toán các hóa đơn của mình.

Tại sao lại như vậy? Vì tài sản của tôi chỉ là trên giấy tờ. Tôi giàu có, nhưng nó chỉ thật sự có được khi bán tài sản hoặc tái đầu tư. Tôi không nhận được tiền hàng tháng.

Đó cũng là lúc tôi bắt đầu bài học tiếp theo của mình. Tôi nhận ra rằng chất bôi trơn trong kinh doanh chính là dòng tiền ổn định. Dù cỗ máy bất động sản của tôi mạnh đến mức nào; nếu không có dòng tiền, hộp số của nó sẽ dừng lại.

Bất động sản thương mại tạo ra những lượng lớn chất bôi trơn kinh doanh – dòng tiền. Chắc chắn rằng, bạn hoàn toàn có thể làm giàu bằng cách đầu tư vào thị trường nhà ở một hộ. Nhưng tốt nhất, bạn nên đầu tư kinh doanh chuỗi các nhà theo tuần tự để có thể có được dòng tiền vào từng tháng theo ý muốn. 

Thậm chí chỉ với duy nhất một bất động sản thương mại nào đó, bạn vẫn có thể hy vọng hàng tháng nhận được những tấm séc đều đặn trong hộp thư của mình.

Đầu tiên, giá trị các tấm séc này có thể chưa lớn, vì ưu tiên số một của bạn là đảm bảo trả được các dòng tiền trả cho tài sản. Bạn phải chi trả các chi phí vận hành hàng tháng, và chi phí vốn (cho sửa chữa lớn) sẽ phát sinh.

Nếu bạn sử dụng một hệ thống mua đã được kiểm tra và chứng minh, bạn sẽ có được một lượng tiền không những đủ để trang trải cho nhu cầu tài sản của bạn, mà thậm chí bạn còn có thể bỏ túi lượng tiền dư còn lại.

Mục tiêu đầu tiên của bạn là kiếm được số tiền ngang với số tiền mà bạn có thể kiếm được bằng công việc toàn thời gian của mình. Khi đó, bạn sẽ từ bỏ công việc đang có và tập trung hoàn toàn vào đầu tư.

Sau khi đã hoàn thành mục tiêu này, chắc chắn bạn sẽ đặt ra thêm nhiều mục tiêu khác: Có thể bạn sẽ dùng số tiền thừa để mua thêm tài sản hoặc giúp đỡ người thân đang gặp khó khăn, trả tiền học đại học cho con, đi nghỉ dài ngày hoặc tất cả những điều trên.

Dòng tiền đều sẽ giúp bạn cảm thấy tự do. Nó sẽ đem đến cho bạn sự tự tin và khả năng làm được những điều mà bạn chưa từng làm trong cuộc đời.

Bạn có thể nghĩ những điều to lớn nhưng chỉ bắt đầu từ điều rất nhỏ 

Bạn đã từng nghe Donald Trump nói về điều này hay chưa: “Nếu bạn muốn suy nghĩ làm một điều gì đó, hãy suy nghĩ một cách to tát.”

Có hai đặc điểm vô cùng quan trọng của thị trường bất động sản thương mại: Thị trường này cho phép bạn có được nhiều tiền như bạn mong muốn, đồng thời cũng cho phép bạn bắt đầu từ quy mô nhỏ.

Ước mơ mà không hành động vẫn chỉ là ước mơ. Bất động sản thương mại chính là con đường đưa những giấc mơ trở thành hiện thực từ những bước đi khiêm tốn ban đầu của bạn.

Một lần, tôi ngồi trong một nhà hàng tại Boston cùng một người bạn tên là James Romeo. Vào thời điểm đó, tôi mới chỉ sở hữu một vài tòa nhà đa hộ nhỏ. Anh ta biết rằng tôi đã dành rất nhiều thời gian vào đầu tư và tôi đã tích luỹ được một danh mục tốt.

James muốn tôi đến tham gia một sự kiện xã hội do anh tổ chức. Tôi nói với anh rằng tôi còn phải xem xét một vài bất động sản mới. Anh ta thở dài và nói: “Dave à, khi nào mới là đủ?” Tôi nhìn ra ngoài cửa sổ và trả lời “Khi mình mua được tòa nhà kia”. Đó chính là tòa cao ốc Prudential Tower.

Anh ta trợn tròn mắt bởi anh biết thứ lớn nhất tôi sở hữu lúc đó chỉ là một tòa nhà sáu đơn nguyên. Nhưng thật sự tôi đã có suy nghĩ như vậy. Sau này, tôi đã gửi James một tờ tạp chí trong đó có nhắc đến câu chuyện của tôi và mô tả danh mục bất động sản của tôi, dù trong đó không có tòa nhà Prudential Tower, nhưng đã lớn gấp 20 lần danh mục khi tôi gặp anh hôm đó.

Có thể bắt đầu với quy mô nhỏ, nhưng điều quan trọng nhất tôi muốn nhắc lại là bạn phải bắt đầu. Một khi bạn tìm ra cách làm và nhận thấy cơ hội tốt cho bản thân, bạn sẽ sớm suy nghĩ trên một quy mô lớn hơn. Bạn sẽ nhận ra rằng lợi thế kinh tế nhờ quy mô đã đúng với các bất động sản lớn và việc sở hữu bất động sản lớn là điều đơn giản, vì bất động sản lớn hỗ trợ những nhóm quản lý lớn hơn.

Bạn sẽ gặp ít rủi ro trong thị trường bất động sản thương mại nếu làm theo những hệ thống hợp lý

Tôi hiểu rõ tại sao một tài sản lớn hơn một căn nhà lại có độ rủi ro thấp hơn một căn nhà? Điều này nghe có vẻ kỳ quặc, nhưng nó là sự thật.

Giả sử bạn đang cho thuê một căn hộ đơn nguyên. Nếu không có ai thuê nhà, chắc chắn 100% bạn không có thu nhập từ nó và bạn sẽ sẽ phải tự trả số tiền cầm cố sắp tới bằng tiền túi.

Với một bất động sản thương mại, bạn sẽ có rất nhiều người thuê. Nếu một người không thuê nữa, những người khác sẽ đến thuê. Dòng tiền thu được sẽ có thể đảm bảo cho hầu hết, nếu không phải tất cả, tiền cầm cố bạn phải trả. Mỗi người thuê cũng như một chiếc cột trụ chống đỡ cho sự đầu tư của bạn. Nếu bạn hỏi tôi, tôi sẽ nói thay vì có một chiếc cột, hãy tạo ra nhiều chiếc cột như vậy.

CÁCH KIẾM TIỀN TỪ ĐẦU TƯ THƯƠNG MẠI

Trong một số cuộc đầu tư, bạn cố gắng mua rẻ bán đắt. Bất động sản thương mại đem đến cho bạn vô vàn cơ hội để có lợi nhuận. Hãy thử xem xét một số ví dụ:

Tích luỹ tài sản chủ sở hữu

Đây mới thật sự là tiền. Có thể tích luỹ tài sản theo hai cách. 

Cách thứ nhất là thông qua việc trả dần tiền gốc cầm cố. Bạn đã có người thuê nhà trả cho mình, dù có thể chỉ là tòa nhà nhiều hộ, văn phòng, không gian bán hàng.

Hàng tháng, những người này sẽ đóng cho bạn một phần thu nhập của họ. Bạn sử dụng một phần số tiền đó để trả tiền cầm cố của mình. Theo một cách nào đó, người thuê nhà đi làm hàng ngày là để trả tiền mua tòa nhà cho chính bạn. 

Tôi vẫn nhớ lần đầu tiên tôi được biết đến khái niệm này. Tôi đã xem một bộ phim tài liệu về cuộc đời của Harry Helmsley . Khi được hỏi tại sao lại đầu tư vào bất động sản thương mại, Harry đã trả lời: “Tôi luôn tâm đắc với ý kiến rằng một nhóm người góp tiền với nhau để trả tiền mua thế chấp cho chính tòa nhà của tôi. Tôi cũng rất thích một ý kiến nữa rằng chính họ cũng là người đưa đến cho tôi một khoản tiền thêm vào cuối tháng để tôi có thể tái đầu tư, tiết kiệm, hoặc đơn giản là vui vẻ với số tiền đó.”

Vậy là đủ để khiến tôi phấn khích!

Cách thứ hai để tích luỹ tài sản chủ sở hữu đó là thông qua sự tăng giá tài sản. Qua thời gian, giá trị bất động sản ở hầu hết các vùng đều tăng lên đáng kể. Vâng, chính sự tăng giá có liên quan đến tính chu kỳ, nhưng trong dài hạn, đường biểu diễn trên biểu đồ đều có xu hướng đi lên. Một số thị trường có tốc độ tăng giá cao hơn. Thị trường phía Đông, phía Tây có xu hướng tăng giá nhanh hơn và cao hơn hẳn thị trường Trung Tây.

Luồng tiền có thể là chất bôi trơn không thể thiếu cho cỗ máy bất động sản của bạn, nhưng sự tăng giá chính là động cơ khổng lồ của cỗ máy. Luồng tiền cho phép bạn duy trì bất động sản, bỏ việc và bắt đầu hưởng thụ những điều tốt đẹp hơn. Sự tăng giá đến chậm hơn, nhưng lại có thể thêm nhiều số 0 vào phía sau con số trong tài khoản của bạn.

Thị trường mới nổi

Tôi tập trung vào thị trường bất động sản, nhưng việc nghiên cứu các thị trường mới nổi lại là niềm vui thích của tôi. Trong bất cứ thời điểm nào – dù nền kinh tế đang diễn ra như thế nào ‒ cũng có nhiều thị trường xung quanh nước Mỹ đang trên đà tăng trưởng bùng nổ.

Chúng sẽ tăng giá cao và nhanh hơn nhiều so với các thị trường tại Mỹ, và chính chúng sẽ mang đến cho nhà đầu tư một số tiền lớn trong khoảng thời gian ngắn. Cuốn sách Các thị trường bất động sản mới nổi của tôi đề cập rất nhiều đến cách thức để tìm ra và kiếm lời từ những thị trường này.

Khái niệm cốt lõi để hiểu vấn đề này là tất cả các thị trường bất động sản đều mang tính địa phương. Đừng quan tâm đến những gì đang được nói đến trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu một nhà máy trong thị trấn mới đóng cửa, thì ở một nơi khác lại có một nhà máy sản xuất dầu mở chi nhánh mới. Một nhà sản xuất ôtô tại Michigan tuyên bố sa thải công nhân, nhưng một nhà sản xuất ôtô nước ngoài khác lại tuyên bố kế hoạch xây dựng nhà máy tại Kentucky 

Có hai mẹo để kiếm tiền từ thị trường mới nổi: Thứ nhất, bạn phải cơ bản định vị được thị trường này trước khi nhiều nhà đầu tư khác biết về chúng. Thứ hai, bạn phải sẵn sàng đầu tư kể cả khi người khác nghĩ rằng bạn điên rồ.

Đó chính là lý do khiến bạn có thể mua rẻ, hoặc đầu tư khi người khác không nhận thấy giá trị của việc đầu tư đó. Chính điều này lại giúp bạn bán đắt – nói cách khác, khi nhiều người khác nghĩ rằng bạn điên rồ vì đã bán quá sớm.

Hãy làm quen với cảm giác mọi người cho rằng bạn điên rồ. Điều đó không khó, vì bạn sẽ nhanh chóng giàu có hơn họ!

Vào bất kỳ thời điểm nào, nước Mỹ cũng đều có các thị trường mới nổi. Các loại bất động sản thương mại khác nhau sẽ có những con đường khác nhau trong vòng quay thị trường. Đơn giản là vì, thị trường nhà chung cư đang lên không có nghĩa rằng thị trường diện tích bán lẻ cũng đang tăng.

Sự thật là thị trường diện tích bán lẻ luôn luôn đi sau thị trường nhà chung cư. Điều đầu tiên khi những thông báo về một công việc mới được công bố sẽ là việc mở ra khu vực mới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu về diện tích văn phòng. 

Sau đó, những người làm việc cho văn phòng này sẽ dần chuyển vào thành phố. Vì không thể xây kịp đủ nhà ở, thị trường nhà chung cư sẽ ngay lập tức nóng lên.

Có nhiều người muốn xem công việc đến đâu và muốn có được cảm giác thoải mái cho cộng đồng. Họ bắt đầu bằng việc đi thuê nhà. Khi hết thời gian thuê, họ bắt đầu mua các căn nhà một hộ để ở. Không gian bán lẻ có xu hướng tăng lên cùng xu hướng của thị trường nhà ở, khi những thương gia nhận ra rằng họ có thể kiếm tiền bằng việc chuyển gần hơn đến nơi mọi người đang sinh sống và làm việc.

Tìm hiểu những dấu hiệu nhận biết một thị trường mới nổi – và từ đó có được hành động phù hợp ‒ sẽ giúp bạn trở thành người giàu có.

Sự tăng giá ép buộc

Đây là một trong những cách nhanh nhất để kiếm tiền bằng bất động sản thương mại. Khái niệm này cũng có thể được gọi là trò chơi giá trị. Bất cứ khi nào bạn nhìn vào một thương vụ, hãy luôn tìm cách để ép giá tăng lên so với khả năng tự nhiên của thị trường địa phương.

Để có thể ép giá tăng lên, bạn phải tìm được một hợp đồng có vấn đề. Đó không phải là vấn đề đối với bạn, mà là vấn đề đối với người chủ cũ. Có thể ông ta sợ khi tăng giá thuê, khách thuê sẽ bỏ đi. Hoặc ông ta đang thu một số tiền thuê hợp lý, nhưng có nhiều phòng trống hơn bình thường. Có thể chi phí của ông ta đang rất cao.

Luôn có cơ hội để mua một bất động sản để thu được lợi nhuận, một khi bạn mua dựa trên các con số thực. Đó là chìa khóa để mua đúng các bất động sản thương mại.

Luôn có những con số mà một người bán thường đưa ra. Hầu hết người bán cố gắng bán theo những con số dự đoán hoặc theo quy ước. Điều này có nghĩa là họ đang đưa ra giá dựa vào số tiền bạn sẽ kiếm được sau khi mua tài sản đó. Vấn đề với những con số quy ước là chúng không có thực. Bạn đang mua dựa trên các dòng tiền tương lai trong khi chúng không bao giờ trở thành hiện thực.

Đó là trò chơi của một nhà đầu cơ, và quá nguy hiểm cho tôi. Nếu muốn đánh bạc, bạn hãy đến Vegas. Nếu bạn muốn đầu tư thật sự, hãy dựa vào những kết quả cụ thể.

Quay trở lại với vấn đề tăng giá ép buộc: tất cả những điều bạn phải làm là tăng giá thuê lên trên mức giá thị trường. Đầu tiên, bạn phải đợi cho đến khi hợp đồng cho thuê hết hạn, vì những hợp đồng này cũng chuyển đổi cùng với quyền sở hữu. Thông thường, thời gian thuê các chung cư là một năm. Các tòa nhà văn phòng hay những bất động sản thương mại khác lại có thời gian cho thuê từ 3 đến 20 năm.

Đây là lý do tại sao tăng giá thuê cũng là tăng giá trị tài sản của bạn: Bất động sản thương mại được tính bằng cấp số nhân của dòng tiền. (Có hai cách định giá mà tôi sẽ đề cập thêm trong phần sau cuốn sách, nhưng dòng tiền là cách chính.) Điều này có nghĩa rằng mỗi lần bạn tăng thu nhập ròng, bạn đã tăng giá trị tài sản của mình nhờ nhiều lần tăng giá.

Một trong những trò chơi giá trị ưa thích của tôi là tìm ra bất động sản với chi phí cao hơn mức bình thường. Hầu hết các bất động sản được vận hành với chi phí tương đương 50% doanh thu gộp. Khi bạn thấy các khoản tài chính thực của một động sản với chi phí cao hơn bình thường, hãy xác định liệu bạn có thể giảm chi phí đến mức không. (Tôi sẽ hướng dẫn cho bạn làm như thế nào ở phần sau.) Nếu có thể, bạn đã nắm chắc thắng lợi trong tay. Không cần phải làm nhiều việc, bạn vẫn có thể cải thiện thu nhập ròng và thật sự tăng giá trị bất động sản.

Tái định vị

Đây là một thể loại đặc biệt của trò chơi giá trị, và cũng là một trong những điều tôi quan tâm. Khi tái định vị, bạn thay đổi hẳn bất động sản hoặc thay đổi diện mạo của bất động sản. Đôi khi, bạn làm cả hai việc cùng lúc.

Có thể bạn phải tìm ra một bất động sản đang cần người thuê đến chăm sóc. Chúng tôi gọi điều này là bảo trì bị trì hoãn. Có thể bất động sản đó ổn, nhưng nó chưa được nâng cấp trong một thập kỷ nay. Nó có thể trông già cỗi và lỗi thời. Hoặc những người thuê chúng không thích hợp.

Quay trở lại thời gian khi tôi bị khánh kiệt, tôi đã đến một trung tâm mua sắm tại vùng ngoại ô Hingham, Massachusetts. Người thuê chủ yếu của trung tâm này (thuê cửa hàng lớn nhất) là một chuỗi cửa hàng giảm giá. Thậm chí ở một cửa hàng khác, người thuê còn giảm giá nhiều hơn: cửa hàng này chuyên bán đồ nội thất và quần áo bị lỗi. Trong trung tâm cũng có những kiểu cửa hàng điển hình khác như một cửa hàng bánh pizza và cửa hàng giặt là tự động. Trong nhiều năm, đây là trung tâm mua sắm của tầng lớp người lao động.

Đồng thời vào lúc đó, dân số của Hingham đã tăng lên. Ngày nay, thành phố này có thể cung cấp nhân lực cho những công ty cao cấp hơn. Trung tâm mua sắm của tầng lớp lao động mang một bộ mặt mới và được định vị lại thành trung tâm mua sắm cao cấp đầu tiên trong nước. Nhiều cửa hàng cao cấp như Williams Sonoma, Whole Foods và Panera Bread đã được chuyển đến, thay thế các cửa hàng dành cho người lao động chân tay. Trung tâm này đã trở thành một trong những khu mua sắm sầm uất nhất của thành phố.

Đôi khi, khu chung cư cũng là một ứng cử viên cho việc tái định vị. Trong trường hợp bạn tìm ra một khu chung cư cũ kỹ trong một khu vực đẹp. 

Để tái bố trí khu nhà này, đầu tiên bạn phải sửa lại phần ngoại thất, tập trung vào bề mặt, mái và nơi đỗ xe. Bạn nên nâng cấp cả cảnh quan, cho khu nhà một hình ảnh mới, và thậm chí xây dựng khu văn phòng cho thuê đẹp. Như vậy, bạn đang thực hiện chiến lược cải thiện cho bất động sản đó.

Sau khi hoàn thành việc trang trí, bạn có thể chọn lựa lại đối tượng thuê. Bạn hoàn toàn có thể từ chối và loại bỏ những người thuê chậm thanh toán hoặc không chịu trả tiền thuê và thay vào đó bằng những người thuê tốt hơn.

Để thực hiện được điều này, bạn sẽ mất nhiều thời gian và tiền bạc. Tuy nhiên, những thành quả đạt được là khá hấp dẫn. Không chỉ có nhiều phòng được thuê, mà bạn còn nhanh chóng có thể thu mức tiền thuê cao hơn. Vì bất động sản của bạn được tính theo cấp số nhân, giá trị bất động sản của bạn sẽ tăng lên nhanh chóng.

Nếu bạn gặp bất kỳ bất động sản nào giống với kiểu như tôi vừa mô tả, hãy xem xét tái định vị nó. Tôi đã viết toàn bộ một cuốn sách với nhan đề Multi-family Millions (Những triệu phú gia đình) do John Wiley & Sons xuất bản. Khái niệm tạo ra sự thay đổi với chi phí thấp hơn, thu nhập cao hơn cho cả bất động sản và người thuê là khái niệm rất hay. 

Trì hoãn nộp thuế theo Điều 1031 

Tuyên ngôn Độc lập có nói: mọi người sinh ra đều là bình đẳng, nhưng rõ ràng Chính phủ cũng tạo điều kiện hơn cho những nhà đầu tư bất động sản!

Không chỉ chúng ta có thể khấu hao giá trị khoản bất động sản đầu tư, mà còn có thể tạo dựng công cụ đầy quyền lực được gọi là Điều 1031 Luật giao dịch trì hoãn thuế.

Điều này giống với một tài khoản hưu trí. Về luật pháp, bạn có thể bán một bất động sản và mua một bất động sản mới trong khi có thể trì hoãn việc nộp thuế thu nhập. Điều này nghe có vẻ không mấy ấn tượng nhưng nó thật sự hữu hiệu.

Ví dụ, bạn mua tòa nhà với giá một triệu đô-la, sau hai năm, bạn bán lại với giá 1,5 triệu đô-la. Để cho đơn giản, chúng ta giả sử không có chi phí trong quá trình mua bán. Vậy, bạn sẽ có lợi nhuận là 500.000 đô-la.

Nhưng bạn sẽ không thể có hết số tiền đó vì Cơ quan thuế liên bang (IRS) sẽ thu 15% lợi nhuận của bạn dưới dạng thuế thu nhập vốn dài hạn. Vậy bạn phải đóng 75.000 đô-la, và bạn chỉ còn 425.000 đô-la để tái đầu tư.

Nếu bạn phải trả trước 20% trong lần mua bất động sản kế tiếp, giả sử không có chi phí mua bán, bạn có thể mua được một khu nhà giá 2.125.000 đô-la. Không tồi chút nào.

Với cách sử dụng điều khoản Giao dịch hoãn thuế 1031, bạn có thể nói với Cơ quan IRS rằng bạn đã đầu tư toàn bộ lợi nhuận vào bất động sản kế tiếp. (Có những quy định chi tiết để làm việc này, nhưng ở đây tôi chỉ trình bày những nguyên tắc cơ bản.) Với cách làm này, IRS chắc chắn sẽ đồng ý.

Vì có thể dùng toàn bộ tiền thu được đầu tư vào bất động sản kế tiếp, bạn có thể mua được khu nhà trị giá 2,5 triệu đô-la (500.000 đô-la tương đương 20% của 2,5 triệu đô-la). Như vậy, bạn sẽ mua được bất động sản lớn hơn 375.000 đô-la.

Bạn có thể làm việc này nhiều lần. Tất nhiên, cuối cùng bạn vẫn chỉ đóng thuế trên lợi nhuận thu được, có điều, lợi nhuận lúc đó của bạn lớn hơn nhiều vì toàn bộ tiền được sử dụng vào kinh doanh, thay vì bạn phải mất một phần cho việc đóng thuế sau mỗi lần mua bán.

Đây là quá trình hoàn toàn chính đáng và hợp pháp. Và tuyệt vời hơn là bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn.

Hãy tưởng tượng khi mua bán bất động sản qua lại nhiều lần, sau nhiều lần giao dịch, bạn dễ dàng mua được những bất động sản trị giá hàng triệu, chục triệu hoặc thậm chí nhiều hơn thế.

TRONG CHƯƠNG KẾ TIẾP

Chương này là món khai vị. Tôi muốn giới thiệu để bạn cảm nhận được niềm vui vì có quyết định tuyệt vời khi lựa chọn cuốn sách này. Bất động sản thương mại là một viên ngọc mà chúng ta thấy hàng ngày, và do tâm lý nên hầu hết các nhà đầu tư còn chưa tham gia – ngoại trừ bạn.

Hãy chuẩn bị tinh thần vì ở ngay chương sau, tôi sẽ chỉ cho bạn cách tìm ra “một con bò sữa đầu tiên để vắt sữa” dài dài.

2. CÁCH ĐỌC THỊ TRƯỜNG

Khi ngắm một con suối, ta thường thấy dòng suối này chảy qua một cánh đồng, hoặc thưởng thức khung cảnh thiên nhiên thư thái. Nhưng với một ngư dân, anh ta lại có cái nhìn hoàn toàn khác: anh ta đọc con suối xem dòng chảy ra sao, xoáy nước thế nào. Sau khi nghiên cứu, anh ta chọn những chỗ tốt nhất để thả mồi và bắt những con cá lớn.

Thị trường bất động sản cũng giống như vậy. Hầu hết mọi người đều rất lờ mờ về chính thành phố của mình. Hãy thử hỏi họ, câu trả lời sẽ là: “Ồ, rất tốt”, “Hiện tại có vẻ khá khó khăn” hoặc “Tôi chưa từng thấy nó tồi tệ như thế này”. Tất cả chỉ là phỏng đoán.

Khi một chuyên gia đọc thị trường bất động sản, câu chuyện sẽ hoàn toàn khác. Ông ta sẽ cho bạn thông tin về các công trình xây dựng, sự tăng trưởng việc làm, quá trình phát triển, v.v… Ấn tượng hơn cả là khả năng dự đoán tương lai của họ. Khi hiểu khái niệm về những chỉ số hàng đầu và hiểu mình đang tìm kiếm điều gì trên thị trường, bạn hoàn toàn có thể dự đoán thị trường sẽ ra sao trong vài tháng, thậm chí vài năm tới.

Để biết cách hiểu thị trường, đầu tiên bạn phải làm quen với bốn giai đoạn trong chu kỳ của thị trường bất động sản thương mại:

1. Thị trường người mua, Giai đoạn I 

2. Thị trường người mua, Giai đoạn II

3. Thị trường người bán, Giai đoạn III

4. Thị trường người bán, Giai đoạn IV

Bất kỳ loại bất động sản thương mại nào đều phải đi theo bốn giai đoạn trên, mặc dù tùy lúc, bất động sản đó có thể ở phần này hay phần kia của chu kỳ. Ví dụ, trước khi bất động sản bán lẻ khởi sắc, việc đầu tư vào nhà ở diễn ra mạnh. Lý do là vì sau khi một nhà máy nào đó được xây dựng, người ta sẽ đổ xô đi thuê nhà ở. Những người đầu tư vào bất động sản thương mại bán lẻ trước hết sẽ nhận thấy sự tăng lên của nhu cầu người tiêu dùng và sau đó sẽ phát triển để đón đầu sự tăng đó. Điều này đơn giản là quan hệ nguyên nhân và kết quả.

Một thị trường hoàn thành một vòng quay trong bao lâu? Điều này phụ thuộc vào sự năng động của thị trường đó. Bình quân chu kỳ của thị trường là từ 10-25 năm. Những thành phố phía Đông và phía Tây bờ biển có xu hướng thay đổi nhanh hơn những thành phố trong vùng trung tâm của nước Mỹ.

Trên thực tế, những thành phố ven biển có mức tăng nhanh chóng nhưng giảm chậm. Trong các thời kỳ giữa các đợt tăng nóng và giảm sâu, nhà đầu tư có xu hướng trải qua sự tăng trưởng chậm, chắc và thậm chí đôi khi là thiểu phát.

THỊ TRƯỜNG NGƯỜI MUA, GIAI ĐOẠN I

Nếu chịu khó quan sát, bạn sẽ nhận thấy mỗi gian đoạn trên thị trường đều có những đặc điểm riêng. Trong Thị trường người mua, Giai đoạn I, bạn sẽ thấy có sự dư cung bất động sản thương mại. Cung là một trong những lực chính của thị trường có thể khiến thị trường đi từ bùng nổ cho đến phá sản, và ngược lại.

Trong tất cả các đợt suy giảm của thị trường, dư cung là điều dễ thấy. Hãy tưởng tượng thị trường bất động sản như chiếc tàu sân bay lớn nhất trên đại dương. Thuyền trưởng ra lệnh chuyển hướng, nhưng con tàu cần có thời gian để thực hiện mệnh lệnh này. Nếu vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn và đưa ra mệnh lệnh thay đổi nhiều hơn trước khi con tàu kịp thực hiện mệnh lệnh thứ nhất, khi đó anh ta đã phản ứng thái quá.

Điều này cũng xảy ra tương tự với thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư đưa ra đánh giá dựa trên những cái họ đang nhìn thấy ở thời điểm hiện tại. Và rồi họ khởi động việc xây dựng. Hãy luôn nhớ rằng bạn có thể mất đến ba năm hoặc lâu hơn nữa để lập kế hoạch, xin giấy phép và hoàn thành việc xây dựng. Trong khi đó, nhà đầu tư vui sướng khi thấy cầu tăng mạnh và họ sẽ tiến hành xây dựng nhiều hơn.

Cuối cùng, con tàu to lớn đó – hay chính là thị trường bất động sản – chuyển động và thị trường lúc đó phản ứng thái quá, cũng giống như con tàu với vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn. Khi đó, xuất hiện quá nhiều bất động sản, và bất động sản lại được định giá quá cao. Tại sao ư? Đó là vì những khu nhà này được xây dựng khi giá vẫn còn cao, chính vì vậy, chi phí cho chúng cũng cao.

Bây giờ cung đã vượt quá cầu, và việc phải giảm giá là điều tất nhiên. Các vấn đề trở nên tồi tệ hơn khi Giai đoạn I này có xu hướng xảy ra cùng lúc với thiểu phát hay tình trạng việc làm trong vùng kém.

Khi thị trường giảm nhiệt, các công ty không tiếp tục mở rộng và thậm chí còn tìm cách sa thải nhân viên. Hóa đơn bán lẻ giảm, diện tích văn phòng trở nên thừa và các khu chung cư sẽ có nhiều phòng trống. Đó chính là những đặc điểm của một thị trường dư cung.

Khi mới xuất hiện trên thị trường, bất động sản thương mại có nhiều hơn số lượng cần thiết. Những người chủ tuyệt vọng sẽ quên những tính toán lạc quan về lợi nhuận và cắt giảm giá cho thuê để lấp đầy những bất động sản còn trống và bắt đầu chờ đợi nguồn thu ‒ bất kể khoản thu nào.

Bên cạnh yếu tố then chốt là cung thị trường, tăng trưởng việc làm cũng là một yếu tố quan trọng. Giai đoạn Thị trường người mua, Giai đoạn I, lại không có yếu tố này. Việc làm bắt đầu suy giảm hoặc rời khỏi khu vực thuộc Thị trường người bán, Giai đoạn II. Trong giai đoạn khởi đầu của Thị trường người mua, Giai đoạn I, vấn đề mất việc làm vẫn diễn ra.

Thị trường sẽ đạt đến một điểm mà tại đó tỷ lệ thất nghiệp lên đến đỉnh điểm và giá trị bất động sản sụt giảm đến mức thấp nhất trong tất cả các giai đoạn của chu kỳ.

Việc làm là yếu tố thúc đẩy

Để một thành phố hoặc thị trấn chuyển sang Thị trường người mua, Giai đoạn II ‒ giai đoạn tiếp theo của chu kỳ ‒ thì lãnh đạo thành phố phải có biện pháp để tăng cơ hội việc làm cho người dân. Khi có công việc, mọi người bắt đầu quay trở lại cộng đồng, dân số tăng lên, các chỗ cho thuê còn trống bắt đầu được lấp đầy, và cuối cùng là giá cho thuê bắt đầu tăng.

Để tạo ra sự tăng trưởng việc làm, yếu tố cần thiết đầu tiên là khả năng lãnh đạo mạnh mẽ của chính quyền địa phương. Nếu chính quyền địa phương không quyết tâm thay đổi ‒ hoặc chỉ đổ lỗi cho người khác về tình hình kinh tế tồi tệ ‒ thì vùng đó sẽ tiếp tục nằm trong Thị trường người mua, Giai đoạn I.

Mỗi thành phố có một mô hình quy hoạch tổng thể để hướng đến giai đoạn phát triển tiếp theo. Lãnh đạo thành phố lập kế hoạch để thúc đẩy tăng trưởng. Để có được bản kế hoạch tổng thể, hãy gọi đến ủy ban phát triển kinh tế địa phương và nói chuyện với quan chức địa phương. Họ sẽ vui mừng nói chuyện với bạn và cho bạn biết về tất cả những điều tuyệt vời đang xảy ra trong thành phố, hoặc sẽ sớm xảy ra. Họ biết thành phố cần các nhà đầu tư như bạn để thắp lửa cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Tuy nhiên, bạn phải thận trọng khi xem xét mô hình quy hoạch tổng thể. Trước hết là xác định xem nó được cập nhật từ bao giờ. Nó còn mới, hay là một trong những văn bản đã mất nhiều thời gian và công sức để hoàn thành nhưng lại không được ai quan tâm?

Nếu mô hình quy hoạch được tạo ra cách đây mười năm và chưa được cập nhật, điều đó chứng tỏ lãnh đạo thành phố không phải là những người tích cực chủ động.

Tiếp theo, xác định xem liệu thành phố đã có động thái thực hiện quy hoạch này chưa. Một kế hoạch được cập nhật thường xuyên mà không bao giờ được thực hiện thì cũng giống như một tác phẩm hư cấu.

Trong quy hoạch, bạn sẽ thấy nhiều vùng được đánh dấu là vùng tái sinh. Đây thường là những khu vực kém phát triển với nhiều ngôi nhà lỗi thời. Thành phố thường xây dựng kế hoạch để kích thích tăng trưởng và phát triển kinh doanh trong những vùng này. Những vùng này có thể là nơi tuyệt vời để đầu tư, nhưng chỉ khi thành phố đã chi một lượng tiền đáng kể để biến mô hình quy hoạch đó thành hiện thực, và rõ ràng là phải đang hành động.

Hãy giữ tiền của bạn ở trong túi cho đến khi bạn thấy điều đó xảy ra. Đừng mua tác phẩm hư cấu, vốn chẳng ích lợi gì mà có khi còn mang đến một kết cục buồn.

THỊ TRƯỜNG NGƯỜI MUA, GIAI ĐOẠN II

Nếu các nhà lãnh đạo thành phố thật sự hoạt động hiệu quả, nhiều việc làm mới bắt đầu được tạo ra. Theo đó, mọi người bắt đầu quay trở lại thành phố. Thị trường sẽ dần dần hấp thụ hết dư cung bất động sản. Những chỗ cho thuê còn trống từ từ được lấp đầy. Không chỉ tỷ lệ thuê tăng lên, mà số lượng bất động sản và diện tích mặt bằng bán lẻ văn phòng trên thị trường cũng giảm.

Trong vùng sẽ có thêm nhiều việc làm, với tốc độ tăng việc làm ngày càng nhanh. Nhiều bất động sản nhà ở và thương mại bị đóng băng lâu nay lại trở lại giao dịch nhờ những nhà đầu tư tiến hành phục hồi và đưa chúng trở lại với thị trường.

Nếu như ở giai đoạn trước ‒ Thị trường người mua, Giai đoạn I ‒ việc ngân hàng tịch thu bất động sản thế nợ tăng đến mức độ cao nhất thì ở giai đoạn sau, Thị trường người mua, Giai đoạn II, việc cạnh tranh mua bất động sản bị tịch thu thế nợ của ngân hàng trở nên quyết liệt. Cả nhà đầu tư quốc gia và địa phương đều nhận ra rằng họ có thể kiếm ra tiền ở thị trường này. Lời đồn được lan đi và cả những nhà đầu tư dày dạn và những nhà đầu tư mới đều khoanh vòng thị trường này trên bản đồ của họ.

Khi thị trường tiếp tục được cải thiện, các bất động sản chuyển từ trình trạng được thuê với giá một vài đô la, sang trạng thái có được sự sử dụng cao nhất và tốt nhất. Chất lượng của cả doanh nghiệp và người thuê cải thiện lên vì họ có thể trả tiền thuê cao hơn.

Giá cho thuê ở mức thấp nhất trong giai đoạn Thị trường của người mua, Giai đoạn I, đang thay đổi. Vì thế, giá trị bất động sản cũng tăng. Giá trị bất động sản thương mại tăng khá nhanh, bởi vì chúng chủ yếu được đánh giá như một hàm số của thu nhập đang ngày càng được cải thiện hơn bao giờ hết.

Đây chính là giai đoạn đầu của một thị trường mới nổi. Bất cứ nhà đầu tư nào cũng có thể nhận thấy hoạt động mới này đang diễn ra. Nhưng chỉ những nhà đầu tư khôn ngoan mới có thể nhận thấy giai đoạn đầu của Thị trường người mua, Giai đoạn I, và nhận ra rằng Giai đoạn II đang đến. Họ ‒ và cả bạn ‒ biết điều này bằng cách nghiên cứu và tìm kiếm những yếu tố nhất định của thị trường đang diễn ra.

Thật kỳ lạ là ban đầu hầu như tất cả các chủ bất động sản địa phương đều mù mờ trước các dấu hiệu hồi phục này. Họ là những người cuối cùng hiểu ra điều đó vì tầm nhìn của họ bị che phủ bởi chính những khó khăn mà họ trải qua trong nhiều năm. Họ nhìn thấy tỷ lệ thất nghiệp tăng cao và chứng kiến nhiều bất động sản bị đóng băng trên thị trường. Họ cảm thấy sự khó khăn khi doanh thu giảm sút trong khi số tiền trả cho chủ nhà thì không giảm.

Thất vọng vì một thị trường tồi tệ, họ thề sẽ không tiếp tục đầu tư vào khu vực này. Họ không thấy hoạt động xây dựng nào diễn ra và do đó đánh giá rằng thị trường vẫn đang chết.

Với bạn, họ chính là những người bán tuyệt vời! Họ vẫn bị tổn thương và đang tìm ai đó để tống khứ số bất động sản của mình, rồi chính lúc này bạn đến và có vẻ quan tâm mua.

Họ thở phào nhẹ nhõm khi bạn trao tờ séc. Vậy là cơn ác mộng dài của họ đã qua.

Như vậy, mức dư cung lớn giờ bắt đầu được giải toả và mức giá thuê cũng không tăng đủ cao để hỗ trợ việc xây dựng các bất động sản mới.

Do thành phố này có chương trình hành động mạnh mẽ để thu hút thêm việc làm, nhiều công ty đã cam kết đến với khu vực này. Những cam kết đó chuyển kế hoạch thành thực tế, thúc đẩy nhiều người đăng ký tìm việc mới.

Khi có nhiều việc làm mới ra đời, những việc làm khác cũng theo đó được tạo ra. Với mỗi việc chuyên môn xuất hiện, sẽ có ba đến bốn việc dịch vụ được tạo ra để hỗ trợ cho việc chuyên môn đó. Đây gọi là hiệu ứng cấp số nhân.

Nếu một thành phố kỳ vọng tăng thêm 4.000 việc làm phi nông nghiệp, bạn có thể kỳ vọng tổng số việc làm tăng thêm từ 12.000 đến 18.000. Hiệu ứng này sẽ có tác động tích cực đến mỗi dạng bất động sản thương mại, mặc dù ‒ như tôi đã nói ‒ các khu chung cư sẽ sinh lợi nhuận trước những khu vực diện tích bán lẻ.

Khi việc làm xuất hiện trong khu vực, sự cạnh tranh tìm người đáp ứng bắt đầu tăng lên, và tiền lương cũng vậy. Giờ đây sẽ có thêm nhiều thu nhập khả dụng được tái đầu tư vào phục vụ cộng đồng dưới dạng doanh thu nhà hàng và mua sắm. Giai đoạn thịnh vượng bắt đầu.

THỊ TRƯỜNG NGƯỜI BÁN, GIAI ĐOẠN I

Đây là nửa thứ hai của thị trường tăng trưởng. Nó diễn ra khi một thị trường đạt cân bằng. Giá cho thuê đạt đến mức có thể thúc đẩy việc xây mới các bất động sản thương mại.

Ở giai đoạn này, thậm chí những người bi quan đến cùng cực cũng trở thành những người có niềm tin. Mọi người đều tin rằng thời điểm tốt nhất là đây, và dòng tiền sẽ đổ vào thị trường. Các nhà đầu tư ở nơi khác giờ đã hiểu rõ thị trường và đổ tiền vào.

Giờ đây, các nhà đầu tư nhìn thấy các dấu hiệu tích cực khắp mọi nơi, thấy được nhu cầu về bất động sản đạt đến điểm cao nhất trong tất cả các giai đoạn của chu kỳ.

Nhu cầu giờ thậm chí còn tăng hơn nữa và vượt qua cung bất động sản. Điều này cũng đúng với bất động sản thương mại và nhà cho thuê. Hoạt động xây dựng lại cất cánh. Các bất động sản được bán nhanh chóng và thời gian chờ đợi trên thị trường của bất động sản đạt đến điểm thấp nhất trong tất cả các giai đoạn.

Theo lẽ dĩ nhiên, giai đoạn này là giai đoạn cạnh tranh cho tất cả người mua. Cuộc chiến trả giá diễn ra khi các bất động sản xuất hiện trên thị trường. Người mua thường đưa ra lời chào giá cao hơn mức giá yêu cầu nhằm đảm bảo rằng họ mua được cái gì đó trong thị trường đang rất nóng này.

Hoạt động đầu cơ diễn ra mạnh mẽ. Đất đai bị giành giật để xây dựng, và các bất động sản cũ kỹ hết thời giờ được mua lại và nhanh chóng chuyển đổi để đạt giá trị cao nhất và tốt nhất.

Thử cố gắng tìm được một nhà thầu để sửa chữa bất động sản của bạn vào thời điểm này của chu kỳ! Những cuộc gọi của bạn có thể không được hồi âm, vì chính những nhà thầu này quyết định trở thành người xây dựng: Họ đang nhìn thấy cơ hội kiếm tiền.

Việc làm tiếp tục gia tăng và tiền lương cũng vậy. Số người trong mỗi hộ giảm xuống khi người ta bắt đầu công việc mới và rời khỏi nơi cư trú trong giai đoạn làm ăn khó khăn.

THỊ TRƯỜNG CỦA NGƯỜI BÁN, GIAI ĐOẠN II

Đây là giai đoạn rủi ro nhất trong chu kỳ thị trường.

Bạn có thể nhận ra sự rủi ro này ngay từ thời điểm ban đầu của giai đoạn này bởi vì các bất động sản và diện tích cho thuê bắt đầu nằm lại trên thị trường lâu hơn. Thời kỳ ngay khi được đưa vào thị trường bất động sản đã có người đề nghị thuê hoặc mua đã qua từ rất lâu. Các văn phòng và khu bán lẻ đang được lấp đầy, nhưng không tăng lên.

Người bán và người cho thuê (người có diện tích cho thuê) vẫn yêu cầu giá cao hơn, nhưng họ vẫn đang chờ đợi để xem hành động của người mua và người đi thuê. Đất đai vẫn được mua để đầu cơ. Số lượng các hoạt động xây dựng đang được lập kế hoạch bắt đầu trở nên dư thừa.

Lầu đầu tiên kể từ giai đoạn Thị trường người mua, Giai đoạn II bắt đầu, tăng trưởng kinh doanh và việc làm bắt đầu giảm.

Khi cảm nhận thị trường đang thay đổi, các nhà đầu tư kết luận rằng giờ là đỉnh điểm và đã đến lúc bán đi các bất động sản. Đột nhiên có rất nhiều diện tích cho thuê được rao trên thị trường, dư thừa so với mức có thể hấp thu.

Phản ứng quá mức tiếp tục và thậm chí thêm nhiều bất động sản được đưa vào thị trường. Khi mất nhiều thời gian hơn để đẩy chúng đi, người bán giảm giá. Khi chủ các tòa nhà cảm thấy ảnh hưởng của sự dư thừa nhiều diện tích văn phòng, họ sẽ giảm giá cho thuê.

Bạn có biết rằng điều gì sẽ xảy ra tiếp theo ‒ lịch sử tái diễn. Sự thoái trào theo đường xoắn ốc tăng tốc khi chủ sở hữu và người bán đều cảm thấy sợ hãi và cố gắng để hoàn thành thương vụ.

Những nhà đầu tư khôn ngoan đã rút tiền khỏi thị trường từ lâu và đầu tư vào thị trường tăng trưởng khác. Họ làm điều này ngay khi các chỉ số dẫn dắt của họ cho thấy rằng thị trường đang chuyển giao sang Thị trường người bán, Giai đoạn II.

Hãy nhớ rằng hai yếu tố chính của thị trường giúp bạn nhìn ra sự chuyển giao này. Thứ nhất là tăng trưởng việc làm. Khi nó trở nên trì trệ, nghĩa là không có thêm người chuyển đến vùng này nữa. Nhu cầu về bất động sản bắt đầu sụt giảm. Trừ phi một vùng có thể tạo thêm nhiều việc làm, nó sẽ bắt đầu một giai đoạn thoái trào không tránh khỏi.

Yếu tố chính thứ hai của thị trường cần xem xét là cung. Trong mỗi thị trường tăng trưởng, yếu tố chủ chốt gây cho thị trường mất động lực tăng trưởng chính là xây dựng quá nhiều và dư cung. Khi các nhà xây dựng xây nhiều hơn nhu cầu có thể mua, thì họ buộc phải giảm giá và bán đi những cái tồn dư để trả nợ ngân hàng đang đáo hạn.

CHU KỲ THỊ TRƯỜNG VÀ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT

Chu kỳ giá trị của bất động sản thương mại có thể được xác định theo ba cách: tăng trưởng, sự chín muồi và suy giảm.

Giai đoạn tăng trưởng

Trong giai đoạn này, có rất nhiều đất nông nghiệp, thường được sử dụng như đất trang trại. Nó tọa lạc nơi vùng ngoại ô của các khu vực đô thị. Khi hoạt động của đô thị thăng tiến, đất trở nên khan hiếm và đắt đỏ.

Việc phát triển các công trình mở rộng ra tận khu vực nông thôn, nơi mà đất đai có thể mua với giá rẻ hơn. Những khu vực này thu hút dân cư thành thị, những người đang không đủ tiền để chi trả cho thị trường. Giờ họ có thể trả ít tiền đất hơn, và các nông dân nhận được nhiều hơn họ có thể kiếm được khi giữ đất làm nông nghiệp.

Khi các công trình tiếp tục phát triển, chính quyền địa phương thể hiện sự ủng hộ của mình bằng cách xây dựng thêm cơ sở hạ tầng như đường xá, hệ thống dẫn nước, trường học và hệ thống cứu hỏa. Cơ sở hạ tầng tuy đắt đỏ, nhưng thị trường có sức mạnh rất lớn. Bên cạnh đó, chính quyền cũng tài trợ cho những hoạt động phát triển này từ nguồn thu thuế do việc phát triển các công trình tạo ra.

Giai đoạn chín muồi

Điều này xảy ra khi nhiều đất đai trong vùng đã phát triển và sự tăng trưởng bắt đầu chậm lại. Khi khu vực này đã đủ độ chín muồi, nhiều bộ phận của một khu vực mới lại trở thành những mục tiêu kế tiếp.

Sự phát triển trong giai đoạn chín muồi bao gồm việc xác định các lô đất còn lại được gọi là đất trống, và sử dụng chúng sao cho hiệu quả nhất. Một số lô đất có thể trở thành khu dân cư, các lô đất khác trở thành trung tâm bán lẻ để hỗ trợ số dân mới và những phần đất khác sẽ được khoanh vùng để xây dựng các tòa nhà văn phòng hoặc khu sản xuất công nghiệp.

Trong giai đoạn chín muồi, mỗi cơ hội xuất hiện làm tái sinh những tòa nhà ban đầu được xây dựng trong đầu giai đoạn tăng trưởng.

Giai đoạn suy giảm

Chính quyền địa phương bắt đầu đòi hỏi nhiều hơn. Mục tiêu của họ giờ vươn xa, họ xây dựng cơ sở hạ tầng và tạo cơ sở thu thuế mới xa dần khỏi trung tâm thành phố. Thông thường tiền sẽ được thu từ những người đóng thuế ở khu vực chín muồi, chỉ để thấy rằng chúng được đưa đến đầu tư vào cơ sở hạ tầng của những khu vực phát triển. Các thành phố bị cuốn vào vòng tăng trưởng. Bây giờ, khu vực chín muồi bắt đầu trở nên cũ kỹ khi việc tu sửa bị chậm trễ. Điều này đánh dấu sự bắt đầu của giai đoạn suy giảm.

Đừng đầu tư tiền vào những vùng đang trong giai đoạn suy giảm. Phải mất rất nhiều thời gian để chính quyền nhận ra sự suy giảm và bắt đầu hành động để thay đổi tình hình. Thời điểm để đầu tư vào những khu vực như thế, như tôi đã nói, là khi chính quyền địa phương đầu tư vào quy hoạch, bắt đầu các dự án và khuyến khích sự phát triển để làm tái sinh các khu vực đã tàn lụi.

Hiện tại, chúng tôi đang mua một bất động sản ở phía nam Dalas, nơi thành phố cam kết sẽ hỗ trợ 73 triệu đô-la cho những nhà phát triển để tái sinh vùng này. Chúng tôi sẽ tái định vị bất động sản này thành một bất động sản cao cấp hơn, khi mà các công ty xây dựng khác đang mua các bất động sản cũ, đập đi và thay thế bằng những khu bán lẻ hiện đại, khu giải trí và các trung tâm thương mại.

Mục đích quy hoạch vùng này là để thay thế khu vực Thành thị của Dallas. Những chuyên gia trẻ tuổi ở đô thị, những người không còn đủ tiền ở phố, sẽ coi vùng này là sự lựa chọn tốt nhất, khi nó đáp ứng đầy đủ nhu cầu làm việc – sống – vui chơi.

ĐIỀU GÌ ĐIỀU KHIỂN CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG

Chỉ số ảnh hưởng cầu đầu tiên của bất cứ thị trường nào là nền kinh tế của cả nước và địa phương. Dù giới truyền thông quốc gia nói gì thì nền kinh tế vẫn luôn bị thúc đẩy bởi sự tăng trưởng việc làm ở địa phương. Tuy nhiên, nhận thức về nền kinh tế quốc gia đang diễn ra như thế nào có thể giúp hoặc gợi ý về xu hướng phát triển của địa phương.

Hãy thử xem xét một thị trường bất động sản và bạn sẽ thấy rằng các nhà đầu tư thuộc vào một trong ba nhóm sau: những người chuyên nghiệp, những người nghiệp dư và những người nằm giữa hai nhóm đó.

Ở đầu chương này, chúng ta đã thảo luận về những người chuyên nghiệp xét đoán một thị trường như thế nào và hành động rất sớm trước khi đám đông biết được điều gì đang diễn ra. Những người nghiệp dư và rất nhiều những nhà đầu tư ở giữa (nhóm thứ ba) không có được thông tin quan trọng về xu hướng thị trường.

Do đó, khi truyền thông quốc gia đưa tin về những nhà triệu phú bất động sản mới xuất hiện mỗi tuần, thì những nhà đầu tư nghiệp dư mới bắt đầu chú ý. Khi những nhà đầu tư nghiệp dư này ngồi trên máy bay hoặc trong taxi và nghe ai đó kể những câu chuyện khoe khoang về việc người họ hàng của anh ta làm giàu nhờ phát triển khu chung cư, họ bắt đầu cảm thấy thèm thuồng. Và cuối cùng, khi đi ăn tối, cô phục vụ tiết lộ với họ rằng cô ấy cũng là một nhà đầu tư bất động sản, đó là thời điểm mà họ cho rằng thích hợp để tham gia.

Nhưng đó cũng là lúc các nhà đầu tư chuyên nghiệp bán tống bán tháo bất động sản để thoát khỏi thị trường đó.

Tất nhiên, điều ngược lại cũng đúng. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp di chuyển vào một thị trường khi yếu tố u ám đạt đỉnh điểm, nhận định tình trạng thị trường thông qua những dòng tin ngắn, những câu chuyện trên báo chí, những cuộc bán phát mãi và những câu chuyện của một anh tài xế taxi.

Ngoài chỉ số tâm lý mạnh mẽ đó, thường nó chẳng liên hệ gì với điều đang diễn ra đối với nền kinh tế quốc dân. Như chúng ta đã thảo luận, tăng trưởng việc làm ở địa phương và tình hình cung còn quan trọng hơn rất nhiều so với các mẩu tin trên báo chí.

Nhân khẩu học cũng là một yếu tố quan trọng để dự đoán nhu cầu thị trường. Hai xu hướng lớn về nhân khẩu diễn ra ở các thị trường hiện nay là sự gia tăng dân nhập cư và sự nổi lên của thế hệ bùng nổ nối tiếp (echo boomers) , là con cái của thế hệ bùng nổ dân số (baby boomers).

Trong 50 năm tiếp theo, dân nhập cư vào Mỹ dự kiến sẽ tạo ra 62% trong tăng trưởng dân số. Với sự tăng trưởng đó, bạn sẽ thấy sự cạnh tranh giữa các căn hộ chung cư để có được những người thuê này.

Hầu hết thế hệ nhập cư thứ nhất đều làm việc rất nhiều để gia đình họ có cuộc sống tốt hơn. Họ muốn con cháu mình có trình độ giáo dục và cuộc sống mà họ không có. Thế hệ thứ nhất sống hầu hết cuộc đời của họ trong những ngôi nhà đi thuê. Thế hệ thứ hai có nhiều khả năng sở hữu nhà hơn.

Với làn sóng những người nhập cư vào đất nước này trong 30 năm tới, điều đó có nghĩa làn sóng người thuê nhà cũng xảy ra.

Hãy để mắt đến thế hệ bùng nổ nối tiếp. Chúng ta cảm nhận những con số từ họ thông qua các khu nhà khi họ bắt đầu đến tuổi thuê nhà hoặc mua nhà. Theo Cục Dân số Hoa Kỳ, sẽ có 84,9 triệu dân thuộc nhóm bùng nổ nối tiếp vào năm 2010, và họ là những người tiêu dùng. Các nhà đầu tư đáp ứng được nhu cầu của họ về bất động sản sẽ làm ăn tốt.

ĐIỀU GÌ ĐIỀU KHIỂN CUNG TRÊN THỊ TRƯỜNG

Mặt bên kia của cầu chính là cung. Cầu tạo ra thị trường, nhưng thiếu cung, hầu hết thị trường sẽ bị đình lại. Khi cầu bắt đầu dịch chuyển và có một lượng dân mới đến nhập cư, cung thường trở nên dư bởi vì việc xây dựng của giai đoạn tăng trưởng trước đó vượt quá mức cần thiết.

Khi cung được hấp thu, giá cả thị trường bắt đầu tăng và cầu đối với dịch vụ và hàng hóa tăng lên. Các nhà xây dựng, các cơ sở bán lẻ và các diện tích văn phòng mở rộng ra để đáp ứng nhu cầu trong vùng đó, và một lần nữa cung lại bắt đầu tăng.

Bởi vì cung là một yếu tố quan trọng, do đó chúng ta hãy xem xét một vài yếu tố then chốt có ảnh hưởng đến nó.

Thay đổi sử dụng đất

Hầu hết các thành phố và thị trấn đều có pháp lệnh quy hoạch vùng, theo đó sẽ đề ra phương án xây dựng cái gì và ở đâu. Ví dụ, nếu một khu vực được quy hoạch để sử dụng sản xuất công nghiệp, thì mô hình quy hoạch sẽ bị giới hạn trong phạm vi đó. Điều này cũng đúng với các vùng của thành phố được quy hoạch để làm khu thương mại và khu dân cư.

Một khu vực của thành phố có thể được quy hoạch vừa làm khu dân cư vừa làm thương mại, và thậm chí là để sản xuất công nghiệp. Điều đó giúp bạn lựa chọn cách phát triển bất động sản của mình.

Chẳng có gì bất thường khi bạn lái xe nơi phố chính và nhìn thấy những ngôi nhà hai bên đường. Rồi, tại ngã tư lớn, bạn sẽ thấy một trạm xăng, những tiệm bánh và các cửa hàng. Khu dân cư và khu thương mại thường được quy hoạch chung để cả hai cùng có thể phát triển.

Sự tạm ngưng hoạt động

Đôi khi một thành phố sẽ nhận ra rằng sự tồn tại quá nhiều của một dạng bất động sản nào đó sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự cân bằng bất động sản. Ban lãnh đạo thành phố sẽ tìm cách đưa ra sự tạm ngưng nhằm hạn chế hoặc chặn đứng sự tăng trưởng thêm nữa của loại bất động sản đó. 

Vào giữa những năm 2000 tại San Diego, rất nhiều căn hộ cho thuê bị chuyển giao thành các căn hộ mua trả góp. Thị trường nhà ở đang tăng mạnh. Giá bình quân của một căn nhà riêng vượt ra ngoài tầm với của một người lao động có thu nhập trung bình. Đối với những người này, Giấc mơ Mỹ về sở hữu một căn nhà là vượt quá khả năng.

Sự lựa chọn tốt nhất của họ là một căn hộ trả góp, thường có giá thấp hơn từ 20 đến 30% so với giá của một căn nhà riêng. Chính vì thế cầu về nhà trả góp tăng lên nhanh chóng.

Các nhà xây dựng đang mua những khu chung cư, tiến hành vài thay đổi, rồi bán các căn hộ riêng lẻ cho khách hàng. Họ kiếm được rất nhiều tiền ‒ tất nhiên ‒ càng có nhiều nhà xây dựng tham gia vào trò chơi và có nhiều khu nhà nữa được biến thành căn hộ chung cư.

Không chỉ cung về các khu nhà nhiều căn nhưng chỉ một chủ sở hữu chuyển thành khu chung cư, mà những nhà xây dựng cũng không bổ sung thêm cung cho thị trường nhà nhiều căn nhưng một người sở hữu này. Họ quá bận rộn với việc xây dựng những khu nhà mới do chính quyền kiểm soát. Giá cho thuê đối với những căn nhà chung cư tăng lên và điều đó khiến những người lao động lương thấp gặp khó khăn trong việc mua chung cư.

Khi điều này xảy ra, San Diego thực hiện sự tạm ngưng việc chuyển đổi các khu chung cư. Điều này đã giúp tái cân bằng quỹ nhà ở, nhưng điều đó lại khiến giá nhà chung cư riêng lẻ tăng cao.

Nhiều thành phố đã áp dụng các quy định tạm ngưng đối với việc sử dụng đất, các sự kết hợp và các dạng bất động sản, phụ thuộc vào sự mất cân bằng tại địa phương. Đây là một trong nhiều lý do khiến những hành động này trở thành mối quan tâm lớn tại phòng phát triển kinh tế địa phương.

Sự cũ kỹ

Có lẽ chỉ có các nhà thờ và các công trình xây dựng đặc biệt mới giữ được vẻ đẹp sau hàng trăm năm. Còn lại hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời trung bình nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, giá trị của chúng giảm dần.

Ví dụ, một tòa nhà văn phòng được xây dựng cách đây nhiều năm sẽ không lắp đặt hệ thống Internet. Chính vì thế, nhiều công ty không thể đặt văn phòng tại tòa nhà đó. Một số toà nhà có thể xây thêm được các phần bổ sung, nhưng nhiều tòa nhà khác lại không thể làm được như vậy.

Điều đó cũng đúng đối với hệ thống HVAC lỗi thời, viết tắt của Lò sưởi/thông gió/điều hoà và làm mát (heating/ventilatio/airconditioning/cooling). Các bất động sản mới nhất được xây dựng với công nghệ tiết kiệm năng lượng tân tiến nhất và không gian thoải mái, trong khi những tòa nhà cũ hoặc phải cho thuê với giá rẻ hơn hoặc dần dần mất đi người thuê.

Trong một số trường hợp, những người chủ không có đủ tiền cho việc nâng cấp, cũng không đủ tiền để tiếp tục duy trì một tòa nhà trống. Do đó, họ bán nó với mức giá thấp cho cho người muốn sở hữu nó. Tuy nhiên, chỉ với một vài tính toán và sửa chữa đầy sáng tạo, người chủ mới hoàn toàn có thể thổi một luồng sinh khí mới cho bất động sản đó.

Quyền chính chủ

Đôi khi, một thành phố quyết định lấy một số đất để làm một con đường mới, một trung tâm hội nghị hoặc cho một dự án khác. Việc trưng dụng bắt buộc đối với một diện tích đất lớn đôi khi có thể gây ra sự thay đổi rất lớn về cung của một loại bất động sản nhất định.

Điều này đúng với những khu vực rộng từng bị phá huỷ, như đã diễn ra tại các vùng của New Orleans sau Cơn bão Katrina . Nhiều nhà đầu tư có thể dự đoán được những ảnh hưởng của những chuyển đổi nhanh chóng trên nên phản ứng một cách nhanh chóng, do đó, họ hoàn toàn có thể bảo vệ việc đầu tư của mình hoặc thậm chí tạo ra nhiều cơ hội mới.

LỖI CỦA NGƯỜI NGHIỆP DƯ: “TÔI SẼ ĐỢI ĐẾN KHI THỊ TRƯỜNG THAY ĐỔI SAU ĐÓ MỚI THAM GIA.”

Có rất nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái mà tôi gọi là mô hình địa phương. Mô hình này được giải thích như sau:

Thị trường bắt đầu hồi phục và giá tăng. Các nhà đầu tư xem xét cơ hội trên thị trường và tự đả kích vì lẽ ra họ đã có thể mua được cùng số tài sản như vậy từ 6 tháng trước với mức giá thấp hơn đến 20-30%.

Họ tạm ngừng hoạt động mua tài sản cho đến khi thị trường và giá cả hạ xuống mức hợp lý. Nhưng thật không may cho những nhà đầu tư khi thị trường tiếp tục leo dốc.

6 tháng nữa trôi qua và giá tăng lên 20-30%. Giờ đây những nhà đầu tư sẽ gào lên với bất kỳ ai rằng: “Những người mua này thật điên rồ! Tôi đã sống cả đời với thị trường này và tôi có thể nói với bạn rằng không ai mua bất động sản trong khu vực với mức giá đó cả!”

Họ tiếp tục đứng bên ngoài thị trường. Và – bạn cũng đoán ra đúng không – giá vẫn tăng.

Khi những nhà đầu tư này tiếp tục thất bại thêm hai đến ba lần, cuối cùng họ sẽ vứt bỏ tất và đi theo thị trường. Và vậy là họ sẽ mua vào.

Đến bây giờ, sau khi đã đợi quá lâu thì họ lại phải mua ở mức giá cao nhất. Để định nghĩa, chúng ta hiểu giá cao nhất ở đây đó là khi có rất nhiều tin tức được báo cáo, và đã mất quá nhiều thông tin để thuyết phục những nhà đầu tư này.

Hãy đừng để chính bạn rơi vào trường hợp này. Hãy chắc rằng bạn làm việc với đầy đủ số liệu và có sự tìm hiểu kỹ lưỡng chứ không phải bất kỳ ấn tượng nào về thị trường mà bạn biết từ khi còn là một đứa trẻ.  

Mọi người thường hỏi: “Thời điểm tốt để mua bất động sản thương mại là khi nào?” Và câu trả lời của tôi là: “Hiện tại ‒ nếu bạn đang mua đúng loại bất động sản, ở đúng thị trường đang lên, với mức giá hợp lý.” Câu trả lời đó rõ ràng là chính xác và hữu dụng hơn những câu khác như: “Ồ, thời điểm hợp lý sẽ là khoảng một năm nữa”.

ÁP TAI NGHE TRÊN ĐƯỜNG RAY XE LỬA: LÀM SAO BẠN BIẾT TRƯỚC NGƯỜI KHÁC RẰNG ĐOÀN TÀU LỢI NHUẬN ĐANG ĐẾN

Luôn có những dấu hiệu rõ ràng để nhận biết một đoàn tàu lợi nhuận. Nhưng với điều kiện là bạn phải biết cách lắng nghe.

Tín hiệu đầu tiên và rõ ràng nhất chính là sự tăng trưởng việc làm. Không phải chỉ đơn giản là một công ty nào đó tuyển dụng thêm hai nhân viên thu ngân, mà bạn phải nhìn thấy những dòng quảng cáo tuyển nhân viên đang ngày càng tăng.

Countrywide Mortage  từng tuyên bố rằng họ sẽ chuyển trụ sở và sẽ có 9.000 việc làm chuyển từ California tới Dallas, Texas. Cùng trong thời điểm đó, công ty đầu tư Fidelity cũng tuyên bố chuyển 1.500 việc làm từ Boston sang Dallas.

Khi đã có những thông tin này, bạn hãy gọi đến Phòng Thương mại của thị trường may mắn đó. Hỏi họ về những việc làm sắp có tại thị trường cũng như thành phố đã làm gì để thu hút những việc làm này.

Lãnh đạo thành phố giỏi sẽ có cách để thu hút nhiều công ty, tập đoàn vào một khu vực nào đó thông qua việc kết hợp bốn thứ:

1. Giảm thuế. Thành phố có thể cắt giảm thuế cho người chủ sở hữu bất động sản thương mại. Cleveland từng đưa ra chính sách cắt giảm 75% thuế trong 12 năm. Nói cách khác, nếu bạn nâng cấp một bất động sản thương mại trong thành phố, bạn sẽ không phải trả 75% thuế trong 12 năm. Rõ ràng điều này không đủ sức hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư đến với Cleveland. Vì vậy, lãnh đạo thành phố quyết định tăng mức cắt giảm thuế lên 100% trong 15 năm. Điều này giống như một trò lừa bịp vậy!

2. Những khoản vay lãi suất thấp. Điều này có thể thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi chi phí nợ của họ giảm đi.

3. Tiền miễn phí. Dallas trợ cấp 73 triệu đô-la cho các quỹ nhằm khuyến khích mọi người tham gia đầu tư vào việc tái phát triển khu vực Oak Cliffs.

4. Đất miễn phí hoặc giá thấp. Điều này đem đến cho các tập đoàn cơ hội để chuyển trụ sở hoặc xây dựng nhà máy sản xuất với chi phí thấp hơn giá thị trường. San Atonio đã kiếm được một diện tích đất lớn cho Toyota, nhờ đó nhà máy này được xây dựng và tạo ra thêm 8.000 việc làm.

Khi hiểu một thành phố đang làm gì để thu hút các nhà đầu tư, bạn có thể biết được khả năng tăng trưởng việc làm của thành phố lớn như thế nào.

Tuy nhiên, Phòng Thương mại của thành phố sẽ muốn nói chuyện với chúng ta ‒ những nhà đầu tư. Họ biết rằng chỉ có một cách duy nhất để nhanh chóng giúp thành phố thay đổi bộ mặt, đó là đưa chúng ta vào thị trường và đầu tư.

Một yếu tố khác nữa đó là việc bạn tìm ra khu vực trọng tâm để đầu tư ‒ những cửa hàng bán lẻ nhỏ đang được xây dựng trong khu vực. Liệu Home Depot, Best Buy hay Wal-Mart có hiện diện trên thị trường này? Nếu có, điều đó có nghĩa là những ông lớn này đã tiến hành nghiên cứu thị trường sâu sắc và tình hình kinh tế khu vực này đang hồi sinh.

Những nhân tố cốt lõi

Bạn cũng biết sự tăng trưởng việc làm vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế của một quốc gia. Khi việc làm xuất hiện tại một thị trường, việc đầu tiên đó là sự chuyển dịch vị trí. Những yếu tố kinh tế chúng ta vừa thảo luận khiến nhiều người sử dụng lao động lớn quyết định: “Khu vực này là dành cho chúng ta.” Việc tái chuyển dịch cũng có thể như một cú huých nhanh chóng.

Sự tăng trưởng việc làm diễn ra dưới dạng tuyển dụng nhân viên mới. Sau khi trụ sở được tái định vị trên thị trường, tất cả những cơ sở vật chất hỗ trợ ‒ thị trường, cửa hàng, trạm xăng, v.v… ‒ sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu.

Khi nhu cầu về nhân công tăng lên, cung về nhân công lại giảm xuống. Điều này dẫn đến sự tăng lên của thu nhập. Đến lượt nó, thông tin này sẽ thu hút thêm nhiều người bán lẻ vào khu vực và lại tạo ra thêm nhiều việc làm. 

Xu hướng dân số lại là một yếu tố cốt lõi khác. Mọi người di cư vì nhiều lý do và thường di cư theo từng làn sóng. Vào đầu thế kỷ XXI, một làn sóng người di cư từ những bang lạnh, như New England đến Florida. Sau đó, vì mức giá sinh hoạt ở Florida tăng, một phần nhóm người này đã chuyển ra khỏi khu vực này.

Họ không muốn quay về New England nên dừng lại khi đi được nửa đường, tại Carolinas. Thậm chí họ còn tự đặt cho nó một cái tên là những người quay về được nửa đường. Vì giá nhà ở Florida tăng cao hơn, con số những người dừng lại ở Carolinas ngày càng cao. Những người ở Carolinas tận hưởng sự hồi phục của nền kinh tế, mà đa phần nhờ những người quay về được nửa đường này.

Tác động toàn cầu cũng là một yếu tố quan trọng. Đây không phải là sự nóng lên toàn cầu, mà là những chiếc xe chuyển động toàn cầu! Chính điều này là dấu hiệu tốt chỉ ra nơi mà mọi người đang đi đến. Nếu bạn thấy ở đâu có những dòng xe tải cỡ lớn hướng theo một chiều, chắc chắn ở nơi đó đang diễn ra một cuộc nhập cư.

Liệu có phải những dòng người này đang đi trên những con đường mới mở dẫn đến một khu vực. Chỉ khi nào trong các quy hoạch tổng thể có nhắc đến sự tăng trưởng mạnh, những điều tương tự mới xảy ra. Hãy xin một danh mục các dự án tương lai từ Sở Giao thông công chính. Và có thể đối thủ của bạn cũng biết cách làm này.

Những nơi đặt văn phòng của chính quyền hay các trường đại học chính là thị trường mạnh và có sức hút.

Đặc biệt, các chính phủ không bao giờ dễ dàng sa thải nhân viên. Công việc trong các văn phòng nhà nước rất ổn định. Thậm chí sau một kỳ bầu cử, có những người phải dời đi nơi khác nhưng sẽ có những người khác thay thế.

Điều đó cũng xảy ra tương tự với các trường đại học. Với sự ra đời của nhiều trường đại học danh tiếng, số sinh viên ngày càng gia tăng. Có rất nhiều sinh viên mới và cũ đang sống trong những khu chung cư. Họ cũng phải sinh hoạt vì thế cũng cần đến những cửa hàng bán lẻ và các nhà hàng.

CÓ THÊM NHIỀU BẰNG CHỨNG CỦA NHỮNG THỊ TRƯỜNG MẠNH SẮP RA ĐỜI 

Nhân khẩu học

Chúng ta đã thảo luận khá nhiều về các yếu tố nhân khẩu, nhưng trong phần này tôi sẽ đưa ra thêm một số yếu tố quan trọng khác.

Để thành công, mỗi loại bất động sản phải tự đặt ra cho mình danh mục nhân khẩu mục tiêu. Tùy theo loại bất động sản thương mại, chúng có thể bao gồm: số lượng doanh nghiệp, khách hàng, hoặc gia đình trong khu vực; quy mô doanh nghiệp, thu nhập trung bình; tuổi tác, các vấn đề đạo đức, v.v…

Một chuyên gia nhân khẩu học sẽ phân tích một khu vực bằng cách vẽ ba đường tròn trên bản đồ bất động sản và thị trường. Đường tròn này sẽ có các bán kính tương ứng là một km, ba km và năm km quanh khu vực có bất động sản.

Với tư cách là chủ sở hữu, bạn cần phải biết cách bố trí nhân khẩu trong mỗi vòng tròn này. Một người chủ nhà hàng có thể thuê một đầu bếp giỏi, làm đồ ăn ngon, trang trí thức ăn đẹp, nhưng anh ta lại không tìm đâu ra khách hàng trong khu vực đó, rõ ràng anh ta sẽ gặp khó khăn.

Một người chủ chung cư có thể mua một bất động sản Hạng B với mức giá rất hời. Bất động sản này đã được sửa chữa hoàn chỉnh và mọi thứ đã rất tuyệt vời. Nhưng nếu mức thu nhập của những người dân quanh đó giảm xuống thì sao? Chắc chắn phải có lý do khiến giá của bất động sản đó hấp dẫn đến vậy. Sẽ khó để có thể lấp đầy những phòng trống (không hẳn là không thể nhưng chắc chắn là rất khó khăn). Vì có đến 80% người thuê nhà đến từ bán kính 3 km xung quanh bất động sản và việc thay đổi thu nhập của họ cũng đồng nghĩa với việc họ không thể trả tiền thuê những căn nhà hạng B của bạn.

Chung cư không phải là loại bất động sản duy nhất chịu tác động của việc giảm thu nhập. Những nhà hàng hay cửa hàng bán lẻ cao cấp cũng bị tác động mạnh. Khi các hợp đồng cho thuê đến hạn, những cửa hàng mục tiêu sẽ trở thành những cửa hàng lớn. Đây chính là dấu hiệu cho biết tình trạng nền kinh tế đang xấu đi và bạn không còn trên đà phát triển nữa. 

Lưu lượng người qua lại

Tất cả các nhà đầu tư bất động sản thương mại đều phải để ý đến lưu lượng người qua lại. Có bao nhiêu khách hàng tiềm năng đi qua đây mỗi ngày? Có bao nhiêu con mắt dõi theo những dấu hiệu của bất động sản? Để thành công, những loại cửa hàng bán lẻ khác nhau sẽ cần lưu lượng người tối thiểu khác nhau trừ khi họ có một bộ phận bán hàng lớn trên Internet hoặc họ thật sự giỏi marketing. Nhưng những trường hợp như vậy rất hiếm. 

Bạn hoàn toàn có thể có thông tin để biết được lưu lượng người qua lại thông qua chính quyền địa phương. Việc so sánh giữa lưu lượng trước đây và bây giờ có thể dự đoán được xu hướng. Nếu lưu lượng giảm, lý do là vì dân cư trong vùng đang chuyển đến nơi khác, hay vì những con đường mới được mở ra nên mọi người cũng ra đi? Hãy nghiên cứu những con số rồi đặt câu hỏi. Sau đó, bạn hãy nói chuyện với những chuyên gia phát triển kinh tế, nhân viên môi giới và người quản lý bất động sản để có câu trả lời.

Lưu lượng người

Hãy xác định hướng di chuyển hàng ngày của dòng người tại nhiều thời điểm khác nhau trong một ngày. Mọi người đi qua đây vì giao thông địa phương, hay vì vùng này nằm trên đường đi của họ? Quy hoạch tương lai của Sở Giao thông địa phương là gì: Liệu họ có mở rộng đường trong tương lai hay không? Nếu có, hãy cố đánh giá xem điều đó sẽ tác động ra sao lên dòng lưu lượng người, bao gồm cả lượng người ra và người vào.

Những khu trường học

Đây thật sự là một yếu tố quan trọng bạn cần quan tâm khi muốn sở hữu một chung cư. Nhiều khu trường học có thể xa khu chung cư và các gia đình sẽ chuyển đến những nơi có điều kiện học tập tốt cho con em họ.

Trên thực tế, khu vực trường học có thể làm tăng cũng có thể làm giảm giá trị bất động sản. Nếu bạn có một khu nhà hạng A trong khu vực của một trường học hạng thấp cấp, sẽ khó có đủ người thuê hạng A thuê những phòng trống. Trường học tồi là lý do khiến nhiều người thuê hạng A dọn đi hoặc không bao giờ dọn đến. Họ có dư tiền để có thuê những chỗ khác tốt hơn.

Chúng tôi sở hữu một bất động sản mà trường học ở ngay trung tâm của bất động sản. Lũ trẻ trong khu vực này đi học rất gần. Do đó, khi có phòng trống, nhiều gia đình sẽ muốn chuyển đến đó. 

Đường vào

Yếu tố này có thể gây ra những rắc rối cho một khu vực lớn khác. Nếu bạn có thể nhìn thấy một bất động sản nào đó từ con đường quốc lộ và tại đó có lưu lượng người qua lại rất lớn, điều này có nghĩa là bạn còn nửa quãng đường để đến đích. Nếu những người lái xe không thể chỉ cho bạn cách đi đến nơi có bất động sản của bạn, có nghĩa là bạn sẽ mất một thương vụ lớn.

Tôi có một tòa nhà hạng A tại Brownsville, Texas. Trên cùng thị trường đó, chỉ còn một tòa nhà hạng A khác. Tòa nhà của tôi có vị trí đẹp nhất bởi bạn có thể dễ dàng vào đến nơi nếu bạn đi từ đường quốc lộ. Tòa nhà đối thủ của tôi có thể rất dễ nhận biết, nhưng không ai biết đường vào đến nơi đó! 

Nếu người khác không đi vào được một bất động sản, họ sẽ nhanh chóng nản chí và ngừng cố gắng. Tôi cũng có một bất động sản ở trong tình trạng đó: Có ba hướng để đi vào khu này, nhưng không có đường nào là dễ dàng. Chúng tôi phải tiếp thị mạnh mẽ để có thể lấp đầy những phòng trống trong bất động sản của mình, nhưng điều này lại làm giảm đi lợi nhuận của tôi. Đó là bài học đắt giá, và giờ đây, tôi đang truyền lại kinh nghiệm đó cho bạn!

Tuy nhiên, bạn cũng đừng nên cho rằng khu đất nằm cạnh ngã tư là rất thuận lợi. Vấn đề là bạn phải nghiên cứu các vấn đề khi nào ra/vào khu vực đó, bao gồm cả mật độ giao thông tại đây. Kể cả khi bạn phát hiện ra một đoạn đường đẹp nào đó, bạn nên kiểm tra với thành phố, thậm chí với chính quyền bang (nếu đó là đường của bang) để chắc chắn rằng không có hạn chế khi ra/vào đoạn đường này.

Nội dung chương sau

Nếu tập trung vào hai chương đã thảo luận, bạn đã biết được nhiều điều hơn những nhà đầu tư bất động sản thương mại khác, những người chỉ luôn chạy theo đám đông và kết thúc bằng việc mua bất động sản tại những thị trường tầm tầm hoặc yếu kém. 

Khi tìm ra được những thị trường tốt, bước tiếp theo của bạn là hãy khởi động cỗ máy kinh doanh, từ đó phát hiện ra nhiều cơ hội hơn, và có thể hái được những trái anh đào ngon. Đây cũng chính là điều tôi muốn nói đến ở chương sau của cuốn sách này.

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI SẼ ĐỢI ĐẾN KHI THỊ TRƯỜNG THAY ĐỔI SAU ĐÓ MỚI THAM GIA.”

Có rất nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái mà tôi gọi là mô hình địa phương. Mô hình này được giải thích như sau:

Thị trường bắt đầu hồi phục và giá tăng. Các nhà đầu tư xem xét cơ hội trên thị trường và tự đả kích vì lẽ ra họ đã có thể mua được cùng số tài sản như vậy từ 6 tháng trước với mức giá thấp hơn đến 20-30% so với mức giá cao nhất. Để định nghĩa, chúng ta hiểu giá cao nhất ở đây là khi có rất nhiều tin tức được báo cáo, và đã mất quá nhiều thông tin để thuyết phục những nhà đầu tư này.

Hãy đừng để chính bạn rơi vào trường hợp này. Hãy chắc rằng bạn làm việc với đầy đủ số liệu và có sự tìm hiểu mà không phải bất kỳ một ấn tượng nào về thị trường mà bạn biết từ khi còn là một đứa trẻ.