Bất Động Sản 101

HỌC CÁCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÙNG DONALD TRUMP

Trong cuốn sách này, bạn sẽ khám phá ra những nguyên tắc kinh doanh bất động sản đã được Donald Trump, một doanh nhân lỗi lạc, trải nghiệm. Việc Donald Trump tham gia lĩnh vực giáo dục kinh doanh là một sự thay đổi rất cần thiết và đáng hoan nghênh.

Vào lúc này sự thông thái của Trump cần thiết hơn bao giờ hết. Bởi vì nhiều thị trường bất động sản ở nước Mỹ và trên toàn thế giới bắt đầu lắng xuống chứ không còn sốt nữa. Chúng ta đang trở lại đấu trường nơi mà thắng lợi trong cuộc chơi bất động sản đòi hỏi phải có nhiều điều kiện hơn là sự may mắn và cơ hội ngẫu nhiên. Một lần nữa chúng ta lại tiến vào một thị trường mà các nhà đầu tư phải tạo ra giá trị, chứ không chỉ ngồi há miệng chờ sung.

Trump nói với tôi khi chúng tôi đang lên kế hoạch xuất bản cuốn sách này: “Bấy lâu nay nhiều người làm các chương trình quảng cáo thương mại trên chương trình truyền hình buổi tối khuyến khích “thanh toán sau”, “mua nhanh bán nhanh”, “mua thấp bán cao” và những cái được cho là kĩ xảo khác để “làm giàu nhanh chóng” tràn ngập trong các sách và băng hình về lĩnh vực bất động sản”. Sau đó ông nói thêm, “Cuộc sống hiếm khi diễn ra theo cách đó. Nếu bạn giàu nhanh thì bạn cũng chóng phá sản thôi.”

Chúng tôi không muốn bạn phá sản – hoặc ở bên bờ vực phá sản. Chúng tôi không hứa với bạn rằng làm theo các nguyên tắc kinh doanh của Donald Trump và Gary Eldred sẽ khiến bạn thành một triệu phú ngay lập tức.

Tuy nhiên, chúng tôi hứa rằng các nguyên tắc của chúng tôi sẽ giúp bạn tạo dựng được tài sản, khai thác được các tiềm năng cá nhân, và tạo ra giá trị đối với các khách hàng của bạn. Thậm chí còn hơn thế nữa, bạn có thể có được rất nhiều niềm vui trên con đường kinh doanh này hệt như chúng tôi vậy.

Trên thực tế, triết lý kinh doanh bất động sản của chúng tôi không chỉ được ứng dụng vào lĩnh vực bất động sản hoặc làm giàu. Bạn có thể ứng dụng triết lý này để có được một cuộc sống giàu có và đầy đủ hơn về mọi mặt. “Hãy nghĩ cao xa hơn và sống khoáng đạt hơn.” Với phương châm nổi tiếng thời đại này, Trump khuyến khích bạn “Coi ngày nào cũng là một ngày quan trọng đối với tương lai và là một ngày đặc biệt chỉ bởi vì bạn được hưởng ngày hôm đó. Bạn sẽ tiếp nghị lực cho sự tồn tại của mình. “Thật là một ngày tuyệt vời!” Hãy nói câu đó ngay và hãy cảm nhận được tư tưởng tích cực phát sinh từ câu nói đó. Cho chính bạn một cơ hội để làm việc hết sức mình và mọi người sẽ cùng hưởng lợi từ đó. Hãy biết rằng bạn có thể biến ngày hôm nay thành một ngày đầy ắp những cơ hội và khả năng.”

Tóm lại, đây là những điều tâm niệm mang lại sức mạnh cho triết lý của Trump và, cả cuộc sống của ông nữa. Trong các chương sau, chúng tôi sẽ cho bạn biết một cách chi tiết rằng triết lý này có thể dẫn đường cho bạn đến với cuộc sống bạn muốn như thế nào.

HÃY SẴN SÀNG ĐÓN NHẬN CƠ HỘI

Để đạt được tiềm năng của mình, hãy tự dạy mình cách suy nghĩ và phát triển các cơ hội. Có một điều ngẫu nhiên là cả Trump và tôi đều bắt đầu đọc những cuốn sách về bất động sản khi chúng tôi còn đang là sinh viên đại học. Cả hai đều bắt đầu đầu tư vào bất động sản khi hầu hết các bạn sinh viên còn đang hứng thú mua ô tô thật sang trọng và tìm thuê những căn hộ cao cấp.

Tại sao chúng tôi lại hành động khác họ? Tại sao chúng tôi bắt đầu tạo dựng tài sản ở cái tuổi khi phần lớn mọi người đều có vô số lý do để ăn chơi? Bởi vì chúng tôi không chấp nhận những suy nghĩ thông thường là chúng tôi còn quá trẻ, quá non nớt hoặc quá gì gì nữa.

Ừ thì đúng là Trump xuất thân từ một gia đình tưởng đối khá giả (còn tôi thì không). Nhưng đó không phải là sự khác biệt. Phần lớn sinh viên ở Penn(1) đều xuất thân từ các gia đình khá giả. Sự khác biệt lớn khi đó và bây giờ là cả hai chúng tôi đạt được nhiều thứ hơn bạn bè cùng trang lứa bởi vì chúng tôi liên tục đón nhận những ý tưởng mới. Không những thế, chúng tôi liên tục tìm kiếm những ý tưởng và thông tin mới. Cả hai chúng tôi đều là những độc giả lớn – tìm hiểu về thế giới nói chung và tìm hiểu về bất động sản – và chúng tôi là những độc giả lớn trong lĩnh vực tâm lý tự lực (vì thiếu một thuật ngữ chính xác hơn).

Trong cuốn sách này, chúng tôi hy vọng rằng bằng cách nhắc nhở và khuyến khích bạn suy nghĩ tích cực, tự tạo cơ hội, và mở rộng chân trời của mình, chính bạn cũng sẽ đạt được nhiều hơn những gì bạn muốn đạt được.

HIỂU BIẾT CHI TIẾT

Hãy sẵn sàng đón nhận cơ hội, hãy sẵn sàng đón nhận lợi nhuận. Nhưng tư duy tích cực (tôi muốn nói là tư duy khám phá) sẽ không mấy hiệu quả nếu như bạn không tự nạp vào mình dòng kiến thức liên tục phát triển. Trump thích nói câu: “Tôi không còn trẻ nữa để tìm hiểu tất cả mọi thứ”.

Trên thực tế, ông tuân theo sáu câu hỏi cơ bản của Kipling để xây dựng kiến thức của mình. Sáu câu hỏi đó là Cái gì, Tại sao, Khi nào, Như thế nào, Ở đâu, và Ai.

Trump nói: “Xây một toà nhà ở thành phố New York đòi hỏi phải có kiến thức qui hoạch vùng, phải có các nhà thầu, kiến trúc sư, quyền sử dụng không gian phía trên công trình, các luật thuế, các hiệp hội, và hàng nghìn thứ khác – và không kém phần quan trọng là các khách hàng tiềm năng. Khi bắt đầu đầu tư, tôi phải học rất nhiều điều. Không ai khác có thể học những điều này hộ tôi. Mỗi ngày, tôi sẽ học một chút gì đó, ứng dụng điều đó, và tôi tiến bộ dần. Hãy tin là bạn không thể trở thành một nhà đầu tư phát triển bất động sản trong một sớm một chiều”.

“Nếu như tôi bắt đầu công việc kinh doanh mà cho rằng mình đã biết mọi thứ thì tôi đã kết thúc công việc trước khi bắt đầu. Hãy tránh mắc lỗi này. Bất động sản ẩn chứa rất nhiều tình tiết bên trong.

“Tôi luôn cảnh báo mọi người đừng lao vào một công việc khi chưa chuẩn bị sẵn sàng. Đó là đường ranh giới mỏng manh giữa tính dũng cảm và sự ngu dốt. Phải tính đến yếu tố thủy triều trước khi bạn lao xuống biển. Luôn có nguy cơ nào đó chực chờ. Nguy cơ là những điều chưa biết, thậm chí cả những điều chưa biết trong vùng nước nông. Thủy triều thì lớn và cá mập sống ở đấy. Đôi khi bạn nhận biết được nguy cơ thì đã quá muộn. Hãy luôn ghi nhớ điều đó, dù bạn có cho rằng những suy nghĩ của bạn là kỳ quặc hay ngớ ngẩn như thế nào đi nữa.

“Trong những năm khởi đầu sự nghiệp, tôi đã dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu tỉ mỉ đến từng chi tiết có thể áp dụng được cho vụ thương lượng mua bán mà tôi đang quan tâm. Đến tận bây giờ tôi vẫn làm như vậy. Mọi người thường nhận xét về cách tôi hành động nhanh chóng như thế nào, nhưng nguyên nhân làm tôi có thể hành động nhanh đến như vậy là vì tôi đã chuẩn bị từ trước rồi, điều không phải ai cũng biết để làm. Tôi đã chuẩn bị cho mình rất toàn diện. Khi nào đến thời điểm xuất phát thì tôi đã sẵn sàng chạy nước rút”.

HÃY NGHĨ CHO CHÍNH MÌNH

ĐẢM ĐƯƠNG TRÁCH NHIỆM

Bạn cần phải kết hợp thực tế và ý kiến khách quan vào các quyết định đầu tư của mình, nhưng đừng bao giờ nhường quyền quyết định của bạn cho các cố vấn.

Ông Trump nói “Vấn đề này rất hệ trọng đối với lý trí của cá nhân cũng như của toàn nhân loại. Những điều tồi tệ nhất trong lịch sử đã xảy ra khi người ta ngừng suy nghĩ cho bản thân mình, đặc biệt là khi họ cho phép mình bị ảnh hưởng bởi những người tiêu cực. Đó chính là điều làm nảy sinh ra những kẻ độc tài. Hãy tránh mắc lỗi đó bằng mọi giá. Trước hết, hãy ngăn chặn nó ở chính bản thân mình, thế tức là bạn đã góp phần mình vào sự sáng suốt của nhân loại cũng như sự sáng suốt của chính bạn.

“Bạn cần có ý thức về trách nhiệm cá nhân. Khi tôi nói cần có ý thức đúng đắn chính là tôi đang suy nghĩ về trách nhiệm. Người có trách nhiệm không bao giờ thấy cần phải đổ lỗi cho người khác hoặc lúc nào cũng bới lông tìm vết. Những kẻ bi quan thì không bao giờ cố gắng cho đi nhiều và vì vậy cũng chẳng bao giờ nhận được gì nhiều. Đừng nhập bọn với đám này.”

“Tôi biết một gã mà mỗi lúc tôi nhắc tới chỉ là để xem anh ta định đổ lỗi cho ai hoặc cái gì vào ngày hôm đó. Tôi nghĩ anh ta cho rằng bản thân anh ta chưa từng mắc một sai lầm nhỏ trong suốt cuộc đời của mình. Kể từ ngày đầu tiên sinh ra đời, chẳng có lỗi nào là lỗi của anh ta cả. Điểm mù quáng lớn nhất của anh ta chính là bản thân anh ta. Và, thật đáng buồn khi phải nói rằng cuối cùng anh ta thành người thất bại hoàn toàn trong cuộc đời bởi anh ta không bao giờ nghĩ đến phương thuốc chữa trị sự thất bại lớn nhất chính là bản thân mình. Hãy kiểm điểm lại bản thân mình trước tiên nếu mọi việc không suôn sẻ.”

“Tôi đã hoạt động kinh doanh đủ lâu và đã có nhiều bước thăng trầm, vậy nên tôi có thể lướt qua vấn đề để tìm nhanh ra giải pháp. Đừng quá quan trọng hoá vấn đề mà nên chú trọng vào giải pháp. Chính trí óc phải làm việc như thế này: Tập trung vào điều tích cực nhưng không được mù quáng đối với điều tiêu cực. Đó là trách nhiệm của bạn!”

CÁC MỤC ĐÍCH VÀ THÓI QUEN

Trump khuyên: “Hãy làm cho các mục đích của bạn có một ý nghĩa thực sự”. Truyền cho chúng một giá trị cao hơn tiền bạc. Đưa chúng lên tới tầm cao nhất mà bạn có thể. Hãy cho chúng thêm ý nghĩa để chúng không chỉ làm lợi riêng cho bạn mà còn cho cả những người khác nữa. Đó là một khía cạnh quan trọng của suy nghĩ – và là một bước dài tiến tới thành công lớn hơn.

Sau một thời gian, người ta sẽ biết đến bạn nhờ thói quen của bạn và hành vi quen thuộc của bạn. Những thói quen này có thể là những tố chất, theo quan điểm của Aristotle. Nếu hành vi của bạn luôn có chuẩn mực cao, thì tố chất riêng của bạn có thể là chính trực. Vì vậy, hãy xem lại thói quen của bạn và đảm bảo rằng những thói quen này đang dẫn bạn đi đúng hướng. Phải chắc chắn rằng bạn đang nỗ lực để đạt được kết quả mà bạn muốn và chắc chắn rằng phương pháp mà bạn dùng để đạt được mục đích này là phương pháp của riêng bạn. Xác định các ranh giới riêng cho bạn, mục đích riêng cho bạn mà không bị bất kỳ người nào gây ảnh hưởng tiêu cực tới chúng.

NGHỆ THUẬT ĐÀM PHÁN

Bạn phải đặt mình vào những cuộc thương lượng, bạn phải cam kết. Trump thích một câu của Thoreau(2): “Tôi không biết một thực tế nào có tính khích lệ hơn là khả năng không thể phủ nhận được của một con người nhằm nâng tầm cuộc sống của mình bằng khát vọng lý trí.” Câu nói đó không chỉ có tính khích lệ, nó còn truyền sức mạnh cho hành động. Nó có nghĩa là bạn có thể làm được rất nhiều việc bằng cách sử dụng trí tuệ của mình và cùng nó tiến lên phía trước. Suy nghĩ mà không hành động thì sẽ chẳng đạt được mấy kết quả về lâu dài. Những ý tưởng vĩ đại của bạn vẫn cứ chết yểu trừ phi bạn sử dụng chúng một cách tích cực vào hành động.

Bây giờ chúng ta sẽ bắt đầu. Chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn một ít kiến thức truyền sức mạnh. Hãy đưa những kiến thức đó vào hành động. Hãy trở thành người giỏi nhất trong khả năng của mình.

2.

BẠN VẪN CÓ THỂ LÀM GIÀU ĐƯỢC TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

Tôi thích “Sáu câu hỏi” của Rudyard Kipling. Chúng là “Cái gì, Tại sao, Khi nào và Như thế nào, Ở đâu, và Ai.” Hãy đặt câu hỏi.

Tôi yêu ngành bất động sản. Và hy vọng rằng khi bạn đọc xong cuốn sách, bạn cũng sẽ yêu ngành này.

Bất động sản làm cho nhiều người có thêm nhiều cơ hội hơn bất kỳ loại hình đầu tư nào khác. Từ nền kinh tế phát triển đến nền kinh tế lạc hậu, từ lãi suất cao đến lãi suất thấp, từ thị trường bùng nổ đến thị trường phá sản – tất cả những yếu tố đó đều chẳng có gì khác nhau đối với việc kinh doanh này. Tôi đã kiếm được tiền trong tất cả các loại thị trường và các điều kiện kinh tế. Và bạn cũng sẽ kiếm được như thế nếu bạn học được cách tư duy và hành động như một nhà kinh doanh bất động sản. Việc làm giàu, sự độc lập cá nhân và tự do tài chính chỉ đòi hỏi hai điều kiện cơ bản:

1. Hướng dẫn cuộc sống hàng ngày của bạn bằng một phương pháp tư duy, bằng tính cách và kế hoạch hành động của một doanh nhân.
2. Sử dụng phương pháp có hệ thống và có khả năng thực hiện được để khám phá, sáng tạo, và thu hoạch được giá trị bất động sản.

SUY NGHĨ VÀ HÀNH ĐỘNG NHƯ MỘT DOANH NHÂN

Xã hội thường hiểu sai về tính cách của một doanh nhân. Đối với nhiều người, doanh nhân là kẻ hỗn xược và liều lĩnh, là những kẻ làm giàu bằng bất kỳ giá nào. Doanh nhân thường được mô tả là tay quảng cáo bịp bợm thổi phồng và đánh bóng những mặt hàng của hắn. Trong bối cảnh nghề này bị bóp méo như vậy, thì sự hám lợi thúc đẩy cách cư xử không trung thực. “Doanh nhân” kiểu này sẽ làm hoặc nói hầu như bất kỳ điều gì chỉ để mau chóng kiếm lời.

Không nghi ngờ gì nữa, ngành kinh doanh bất động sản đã thu hút đông đảo cả người mới vào nghề lẫn người lão luyện trong nghề, những người này ít nhiều đều góp phần củng cố thêm cái quan niệm tiêu cực đó. Tuy nhiên, quan điểm của Trường đại học Trump chúng tôi về các doanh nhân hoàn toàn ngược lại với quan niệm tiêu cực trên. Quan điểm của chúng tôi thống nhất với tinh thần của một đoạn trong diễn văn mà cố tổng thống Ronald Reagan đã phát biểu năm 1985 ở trường đại học St. John.

“Chúng ta đã sống qua thời kì đại công nghiệp và thời đại của các tập đoàn khổng lồ: Nhưng tôi tin rằng bây giờ là thời đại của doanh nhân… Đó là nơi khởi nguồn cho sự thịnh vượng của nước Mỹ hiện tại và cũng là nơi khởi nguồn cho sự thịnh vượng của nước Mỹ trong tương lai.”

Tài nguyên quan trọng nhất – như giáo sư kinh tế học Julian Simon nhấn mạnh trong cuốn sách cùng tên của mình – chính là con người. Giáo sư Simon chứng minh rằng chúng ta đâu cần phải lo lắng về sự cạn kiệt tài nguyên dầu, than đá, hoặc, chủ thể đang được đề cập đến, là đất đai. Miễn là vẫn còn có những người chứng minh được tinh thần “không có việc gì khó” và miễn là người ta còn phát triển các khả năng sáng tạo để giải quyết vấn đề, thì chúng ta còn có thể hy vọng một tương lai tươi sáng. Giáo sư Simon kết luận “nhiên liệu chính để gia tăng tốc lực phát triển của chúng ta là vốn kiến thức chúng ta có, và cái kìm hãm sự phát triển này lại là sự thiếu khả năng sáng tạo. Tài nguyên quan trọng nhất là con người – những con người có năng lực, tinh thần và hoài bão sẽ đem hết ý chí và khả năng sáng tạo của họ phục vụ cho lợi ích của chính họ và cho lợi ích của tất cả chúng ta.”

Đừng đánh mất những mục tiêu lớn.
Doanh nhân cần phải có mục đích rõ ràng để đạt được thành công.

Đây là lời hứa của Trường đại học Trump: Nếu bạn chọn nghề bất động sản, nếu bạn chọn tinh thần doanh nhân làm động lực thúc đẩy cuộc sống của mình, bạn sẽ có vô số cơ hội để làm việc vì lợi ích của riêng bạn, vì lợi ích của những người bạn phục vụ; và nếu bạn xử sự hợp với luân thường đạo lý và có trách nhiệm, bạn còn đem lại lợi ích cho tất cả chúng ta nữa. Bằng cách kết hợp kiến thức, nỗ lực và khả năng sáng tạo, bạn sẽ tạo ra giá trị của bất động sản.

Nên biết rằng cuộc sống giống như một hồi kịch, hãy diễn hết khả năng của bạn để thu hút khán giả một cách thành công.

TƯ DUY KINH DOANH TƯƠNG PHẢN VỚI NGƯỜI BÁN HÀNG CƠ HỘI

Tư duy kinh doanh khác với tư vấn về bất động sản được quảng cáo rộng rãi. Phần lớn những cuốn sách “làm giàu từ bất động sản” ca ngợi những nguyên tắc chủ đạo của những người bán hàng cơ hội. Những cuốn sách này nói với bạn rằng nếu muốn làm giàu trong lĩnh vực bất động sản thì hãy tìm cho mình những kẻ bán hàng cơ hội – những kẻ có tâm hồn liều lĩnh đang mắc chung một chứng bệnh khao khát các vụ ly dị, sa thải bớt nhân công, nợ tín dụng, hoá đơn thanh toán y tế, tịch thu tài sản để thế nợ và phá sản.

Theo những bậc thầy đang quảng cáo phương pháp này để kiếm lời, thì những gã đục nước béo cò đó rất mừng khi bán hầu bạn bất động sản với giá thấp hơn giá thị trường 20, 30, hoặc có thể là 40%. Bạn có lãi ngay tức thì.

Tiểu xảo này có hiệu quả không? Có đấy, thỉnh thoảng thôi! Nhưng không nghi ngờ gì nữa, những tay lão luyện này tâng bốc triển vọng của phương pháp này và dìm bớt những nhược điểm của nó trên ba phương diện: vi phạm đạo đức và pháp luật, những khó khăn thực tế, và tầm nhìn kinh doanh lệch lạc.

Vi phạm đạo đức và pháp luật

Khi các nhà đầu tư đàm phán với những người bán bất động sản đang gặp khó khăn, họ vượt quá những ranh giới luân thường đạo lý. Họ gây sức ép, lừa dối, và đưa ra những hứa hẹn mà họ không có ý định thực hiện. Trên thực tế, để ngăn chặn những hành vi vô luân đó, nhiều bang đã ban hành các đạo luật qui định cụ thể về việc mua bán của những kẻ bán hàng lợi dụng cơ hội trong các vụ kê biên tài sản thế chấp. Mặc dù đôi khi các nhà kinh doanh đàm phán với những người bán đang gặp khó khăn, hoặc những kẻ cơ hội nhưng trong lúc thực hiện việc đó họ rất thận trọng dè dặt và chỉ tỏ ra rằng họ hoàn toàn thành thật.

Những khó khăn thực tế

Bạn cũng không dễ gì kiếm được những kẻ bán hàng cơ hội mà lại biết “chơi đẹp” thực sự để bán cho bạn với giá thực sự thấp hơn giá trị thị trường. Điều đó có thể có, nhưng rất mất công. Sách bài tập ở Trường đại học Trump của chúng tôi là cuốn Nguồn lợi lớn của Bất động sản tóm lược quan điểm của tôi về phương pháp làm giàu từ bất động sản. Cũng như với một mỏ vàng, bạn sẽ chỉ tìm thấy những miếng vàng thực sự của mình bằng cách đào bới kiên nhẫn và vất vả.

Tầm nhìn kinh doanh lệch lạc

Rõ ràng những khó khăn trên thực tế và về mặt đạo đức, pháp luật đã là một bài toán hóc búa đối với những người bán hàng cơ hội. Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi thì còn tệ hơn thế nữa, sự tập trung chú ý vào những người bán hàng cơ hội này làm sai lệch tầm nhìn kinh doanh của hai thế hệ nhà đầu tư. Tôi đã nghe và đọc lời khuyên này hàng trăm lần: “Đừng bao giờ mua bất kỳ bất động sản nào nếu như bạn không thể mua nó dưới giá thị trường 20%” Thật vớ vẩn! Để có một quyết định sáng suốt, bạn cần phải tính toán ra tổng lợi nhuận tiềm năng của bất động sản.

Vâng, xét theo tất cả mọi khía cạnh thì khi thấy lợi nhuận tiềm năng hợp lý về mặt đạo đức và kinh tế, bạn hãy tìm kiếm và thương lượng để đạt được giá hời. Hãy tìm cho ra những kẻ bán hàng cơ hội đó, những người mà bạn có thể giúp giải tỏa những mối quan tâm thúc bách nhất của họ. Nhưng đừng để tiểu xảo của họ che khuất tầm nhìn sáng tạo của bạn. Hãy luôn bao quát những nguồn lợi nhuận tiềm ẩn từ dòng tiền mặt, nhận biết các tiềm năng, những điều kiện và chi phí thu xếp tài chính, trả góp tiền vay thế chấp, và quan trọng nhất là những cơ hội tăng thêm giá trị cho bất động sản.

Là một doanh nhân, bạn sẽ thấy lợi nhuận thường tiềm ẩn ở những chỗ khuất mà chỉ thấy được khi bạn làm cho tầm nhìn của mình sắc bén hơn.

Đừng cho phép ai nói với bạn rằng bạn không thể đánh giá mình cao hơn đối thủ cạnh tranh. Chúng ta áp đảo các đối thủ trong mọi dự án của chúng ta.